Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen, sürekli, rızai ve ivazlı sözleşmeler olup 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesi “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.
Kira sözleşmesi, belirli ve belirsiz süreli olarak yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.
Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde ispat açısından kolaylık sağlayacağından yazılı şekilde kurulması tavsiye edilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi – Kiracının Tahliyesi – Tahliye Davası
A – Kira Sözleşmesinin Feshi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
B – Kiralanın Tahliyesi
1- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren, kiracının borcunu süresinde ödememesi üzerine doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi için süre verir. Borçlu bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
Borçlu kiracı tarafından itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edilmezse takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilmiş sayılır. Kanun borca itiraz etmeyen borçluya 30 günlük bir ödeme süresi vermiştir. Borçlu kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmemiş 30 günlük ödeme süresinde de ödeme yapmamış ise;
Alacaklı, kirayı veren 30 günlük ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden kiracının kiralanandan tahliyesini isteyebilir ve kira alacağının tahsili amacıyla borçlu kiracının mallarını üzerinde haciz işlemi gerçekleştirebilir.
2- Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye yoluna başvurmak için kiraya verenin elinde yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi bir ödeme emri değil, tahliye emri gönderecektir. Takibin kesinleşmesiyle sadece tahliye söz konusu olacaktır.
Kiraya veren kira süresinin sona ermesinden sonra sözleşmeyi yenilemek istemiyorsa sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için takip başlatmalıdır. Kiraya verenin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açması gerekir.