Ev, arsa, arazi, bina gibi taşınmaz sahipleri, bu taşınmazlarla ilgili her türlü hukuki süreçte danışmanlık almak için gayrimenkul avukatı ile çalışır. Bu gibi davalarda müvekkillerini temsil etmekle sorumlu olarak gayrimenkul avukatı; alım-satım, tescil, ipotek, kira uyuşmazlıkları gibi süreçlerde destek sağlar. Gayrimenkul hukuku alanındaki riskleri tespit ederek hak kayıplarını önlemeye çalışmak da dahil olmak üzere pek çok görev üstlenir.

Bu alanda uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak, güvenli ve sağlam bir yol haritası çıkarılması açısından önemlidir. Ancak öncelikle gayrimenkul hukuku alanı neleri kapsar ve gayrimenkul avukatı ne iş yapar gibi soruların cevaplanması gerekir.

Gayrimenkul Avukatı Kimdir, Ne İş Yapar?

Gayrimenkul avukatı taşınmazlarla ilişkili konularda uzmanlaşmış bir avukattır. Tarafların haklarını korumak, işlemlerin hukuka uygun olmasını sağlamak, olası uyuşmazlıklara çözüm üretmek gibi temel görevleri bulunur. Bir gayrimenkul avukatı alım-satım süreçlerinde evrak incelemelerinin yapılmasından risklerin tespit edilmesine kadar pek çok görev üstlenebilir. Dava sürecine dahil olarak tapu iptali ve kira uyuşmazlıkları gibi konularda müvekkillerini temsil eder.

Gayrimenkul hukuku avukatı uzmanlık alanları ve tapu işlemlerinde üstlenebileceği roller aşağıdaki gibidir:

Gayrimenkul Hukuku Avukatının Uzmanlık Alanları

Gayrimenkul hukuku avukatlarının alım-satım veya devir işlemlerinden yabancıların taşınmaz edinimine kadar pek çok uzmanlık alanı bulunur. Bu uzmanlık alanlarından bazıları şunlardır:

  • Taşınmazların alım-satım süreçlerinde hukuki riskleri kontrol eder, devir evraklarını hazırlar, sürecin takipçisi olur. Hem resmi kurumlarla hem müvekkili ile sürekli olarak temas halindedir.
  • Gayrimenkule ipotek koyma ya da ipoteği kaldırma gibi işlemlerin yanı sıra ipotek gibi uyuşmazlıklarda da devreye girer.
  • Tapu iptali ve tescil davası sırasında hatalı veya hukuka aykırı tapu kayıtlarının düzeltilmesi için gerekli işlemleri yaparak hak sahibini savunur.
  • Bir taşınmazın birden fazla sahibinin mülkiyetini ayırma ya da satma sürecini yürütür.
  • Kamu yararı amaçlı kamulaştırma işlemlerinde, bedel belirleme süreçlerinde ve bu işlemlere itirazlarda müvekkilini temsil eder.
  • Kat mülkiyeti düzenlemeleri, yapı ruhsatı, imar plan değişiklikleri gibi sorunlarda hukuki destek sağlar.
  • Kiracı ile mal sahibi arasındaki sözleşmelerin hazırlanması, tahliye işlemleri ya da kira uyuşmazlıklarında temsil yetkisine sahiptir.
  • Yabancı bireylerin Türkiye’de taşınmaz sahibi olabilmesi süreçlerinde hukuki süreçleri takip eder.

Gayrimenkul avukatı bunların tamamına uzmanlaşabileceği gibi kendisine belirli alanlar seçerek yalnızca bu alanlarda da çalışabilir.

Tapu İşlemlerinde ve Sözleşmelerde Avukatın Rolü

Hem tapu işlemlerinde hem sözleşmelerde gayrimenkul avukatı tarafından üstlenen başlıca roller şunlardır:

  • Tapu devri sırasında gerekli belgelerin doğruluğunu, eksiksizliğini kontrol ederek hata riskini azaltır.
  • Taşınmazlar üzerinde haciz, şerh, tedbir gibi kayıtlar varsa bunları tespit edip tarafları bilgilendirir.
  • Satış vaadi, kira, inşaat, ipotek gibi sözleşmeleri hukuka uygun şekilde düzenler, tarafları güvence altına alır.
  • Tapu müdürlüğü ile resmi işlemlerin yürütülmesini sağlar, gerekli imzaları ve başvuruları koordine ederek süreçleri müvekkili için kolaylaştırır.
  • Tapu devri ya da tescil gibi tapu işlemleri sırasında sorun çıkarsa müvekkilini resmi merciler önünde savunur veya dava açar.
  • Miras yoluyla devir, bağış işlemleri gibi durumlarda hukuki destek sağlar.
  • Vekaletnamenin taşınmaz bilgilerine uygun yazılması, işlem şekline ilişkin eksikliklerin giderilmesi gibi konularda destek verir.

Bu gibi işlemlerden bazıları bir gayrimenkul avukatı olmaksızın ilerletilebilir. Ancak sürecin sağlıklı şekilde ilerleyebilmesi için bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak en doğrusudur.

Gayrimenkul Hukuku Hangi Konuları Kapsar?

Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut, işyeri gibi taşınmaz mallarla ilgili mülkiyet hakları, kullanma hakları, devir ve tasarruf işlemleri ile taraflar arasında çıkan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Bu hukuk dalına tapu sicili, kira ilişkileri, alım-satım, ipotek, kat mülkiyeti, miras yoluyla edinim, ortaklıklar gibi pek çok konu dahildir.

Gayrimenkul hukuku ayrıca mevzuatla belirlenmiş şekil şartları, hükümsüzlük halleri ve tarafların yükümlülüklerini detaylıca ele alır. Bu sayede hem bireyler hem kurumlar için güvenli işlem zemini oluşturur.

Mülkiyet Hakkı ve Taşınmaz Üzerindeki Haklar

Mülkiyet hakkı; sahibine taşınmazı kullanma, yönetme, kiraya verme, devretme, miras bırakma gibi yetkileri veren ayni bir haktır. Türkiye’de bu hak anayasayla da korunur. İrtifak hakkı, kaynak hakkı, üst hakkı gibi kullanım ve istifade hakları, taşınmaz yükü gibi yükümlülükler mülkiyet hakkına ek olan ya da mülkiyeti sınırlandıran haklardır.

Bir kişinin taşınmaz üzerindeki filli kontrolü ile (zilyetlik hakkı) hukuken mülkiyet sahibi olması farklıdır. Tapu sicili mülkiyeti resmi olarak belirler. Kamu yararı, imar planları, tarihi eser koruma bölgeleri gibi sebeplerle mülkiyet hakkı sınırlandırılabilir.

Komşuluk hakkı, geçit hakkı gibi sınır hakları ise taşınmaz üzerindeki diğer kişilerin haklarını etkiler. Bu nedenle kişilerin bir taşınmaz üzerindeki hakları mutlaka bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla belirlenmelidir. Ortak taşınmazın bulunduğu boşanma hallerinde boşanma hukuku alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılmalıdır.

Kira Sözleşmelerinin Hazırlanması ve Uyuşmazlıkların Çözümü

Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kiraya veren ile kiracının yükümlülükleri; kira bedeli, süresi, kiralananın durumu gibi asgari unsurlar sözleşmede açıkça yer almalıdır. Konut ya da işyeri kiralarında tarafların hak ve sorumluluklarının özel düzenlemeleri vardır.

Örneğin kira bedelinin artırılması, devir, bakım-onarım yükümlülükleri gibi konular düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerinin hazırlanması süreci ise mutlaka bir gayrimenkul avukatı eşliğinde olmalıdır. Aksi halde kira sözleşmelerinin geçerliliği ile ilgili sorunlar yaşanabilir.

Tahliye istemi, kira bedelinin ödenmemesi, kira artırımı, depozito, sözleşme feshi gibi anlaşmazlıklar mahkemelerde ya da arabuluculuk yoluyla çözümlenebilir. Kiracıların korunması için kanuni düzenlemeler söz konusudur. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin bu düzenlemelere aykırı olup olmadığı incelenerek kiracının ya da kiraya verenin dezavantajlı durumu düşmemesi gözetilir. Ayrıca çalıştığınız gayrimenkul avukatı borçlar hukuku alanında uzman olmalıdır.

Alım-Satım Sözleşmeleri ve Hukuki Geçerlilik

Taşınmazın alım-satımı için yapılan sözleşmelerin resmi olması, devir işlemlerinin tapu siciline uygun şekilde yapılması gerekir. Aksi halde geçerliliği etkilenebilir. Satıcı ve alıcının iradeleri, vekalet durumu varsa vekaletin geçerliliği ve yetki sınırları gibi hususlar sözleşmenin hukuka uygunluğunda önemli rol oynar.

Ödeme planı, tapu devri, varsa ipotek ya da rehim durumu, alıcı ve satıcının hangi şartlarda sorumlu olacağı gibi hususlar sözleşmede açıkça yer almalıdır. Kanunun öngördüğü şekil şartlarına ve yasal düzenlemelere uyulmaması, sözleşmenin belirli hükümlerinin geçersiz sayılmasına neden olabilir. Alım satım sözleşmelerinin imzalanması sürecinde sahtecilik, muvazaa, tapu tescil işlemlerinde usulsüzlük gibi durumlar karşısında dikkatli olunmalıdır.

Gayrimenkul Davaları Nelerdir?

Taşınmazların mülkiyeti, kullanımı, paylaşımı veya kamu eliyle müdahalesi gibi durumlarda ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar gayrimenkul davaları ile çözülür. Tapu kayıtlarında yapılan hatalar, ortak mülkiyet sorunları, kamulaştırma işlemleri veya taşınmazın haksız kullanımı gibi konularda taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu tür davalar hem teknik bilgi hem mevzuata hakimiyet gerektirdiğinden bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülür.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescil davaları, tapu siciline hukuka aykırı şekilde yapılan tescillerin düzeltilmesi veya gerçek hak sahibinin adına yeniden tescil edilmesi amacıyla açılır. Özellikle sahtecilik, muvazaa, mirasçılık veya kadastro hataları tapu iptali ve tescil davalarının açılmasını gerektirebilir. Bu davayı taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunduğunu ileri süren gerçek veya tüzel kişiler gayrimenkul avukatı aracılığıyla açabilir. Davada Tapu Müdürlüğü de taraf olarak yer alabilir.

Bu dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tapu kayıtları, kadastro tutanakları, tanık beyanları, bilirkişi raporları gibi deliller gayrimenkul avukatı aracılığıyla toplanarak değerlendirilir. Karar kesinleştiğinde tapu sicili mahkeme kararıyla düzeltilir. Kadastrodan kaynaklı hatalar için belirli zamanaşımı süreleri bulunur. Bu nedenle hızlı hareket edilmesi hak kaybını önler. Bu nedenle gayrimenkul avukatı ile çalışılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazın birden fazla kişi adına kayıtlı olduğu, ortaklığın taraflardan biri veya birkaçı tarafından sona erdirilmek istendiği durumlarda açılır. Burada iki temel yöntem bulunur:

  • Aynı Taksim: Taşınmaz bölünebilir durumdaysa paydaşlara fiziksel olarak paylaştırılır. Bu paylaşım yapılırken paydaşların hisse oranları göz önünde bulundurulur.
  • Satış Yoluyla Taksim: Bölünmesi mümkün değilse taşınmaz satılır, satış bedeli paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

Paydaşlardan herhangi biri bu davayı gayrimenkul avukatı aracılığıyla açabilir. Davanın görülmesi, bilirkişi incelemesi, keşif süreci taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesinde görülür. Hukuki süreçler sonucu ortaklık sona erer.

Taraflar artık paydaş değil, bağımsız malik olur. Bu dava, özellikle miras yoluyla kalan gayrimenkullerde sıkça görülür. Dolayısıyla çalışacağınız gayrimenkul avukatı veya avukatları miras hukuku alanında uzman olmalıdır.

Kamulaştırma ve Ecrimisil (Haksız İşgal) Davaları

Söz konusu davaların tanımları şöyledir:

  • Kamulaştırma Davaları: Devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara bedel ödeyerek el koyması durumunda, bedelin doğru belirlenmemesi veya işlemin usulsüz yapılması halinde açılır. Genellikle bir gayrimenkul eşliğinde gerçekleştirilen bu sürecin amacı taşınmazın bedelinin adil olarak tespit edilmesi veya işlemin iptalidir.
  • Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Devletin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza fiilen müdahalesi etmesi durumunda açılır. Genellikle taşınmazın geri verilmesi veya bedelinin ödenmesi talep edilir. Bu sürecin bir gayrimenkul avukatı olmaksızın yönetilmesi genellikle son derece zordur.
  • Ecrimisil Davaları: Bir taşınmazın maliki dışında kişiler tarafından izinsiz olarak kullanılması durumunda, malikin uğradığı zararı veya mahrum kaldığı kira benzeri bedeli tahsil etmek için açtığı davadır.

Hem kamulaştırma hem ecrimisil davaları genellikle uzun sürelidir. Bilirkişi raporları, imar planları, tapu kayıtları gibi teknik belgeler gerekir. Bu nedenle bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak gerekir.

İstanbul’da Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmanın Avantajları

İstanbul büyük bir nüfusa ve hızlı kentleşmeye sahip bir metropol olarak gayrimenkul alım-satımı, kat mülkiyet ihtilafları, ruhsat, imar planları, sözleşme hükümlerinden kaynaklanan sorunlar gibi pek çok davanın görüldüğü şehirler arasındadır. Karşılaşılan hukuki engeller karşısında bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, işlemleri hem güvence altına alır hem yatırımların uzun vadeli değerini korumaya yardımcı olur.

İstanbul Gayrimenkul Piyasasında Karşılaşılan Hukuki Riskler

İstanbul gibi büyüyen ve yapılaşmanın sürekli arttığı bir şehirde en çok görülen davalar şüphesiz gayrimenkul davalarıdır. Dolayısıyla imar planı veya ruhsat mevzuatına uyumsuzluk, tapu sicilindeki şerhler veya ipotek, haciz gibi yükümlülükler, deprem veya çevresel riskler, likidite veya piyasa dalgalanmaları gibi durumlar, sözleşme hükümlerinin belirsizliği ya da eksikliği gibi konular sık karşılaşılan riskler arasındadır.

Söz konusu riskleri ortadan kaldırmak için yapılması gereken en doğru hamle bir gayrimenkul avukatı ile çalışarak hukuki danışmanlık almaktır. Çünkü gayrimenkul avukatı kira uyuşmazlıklarından tapuların tescil edilmesi sürecine kadar her konuda size profesyonel destek sağlar.

Uzman Avukat Desteği ile Süreç Yönetimi

Uzman gayrimenkul avukatı desteği; tapu sicili, ruhsat durumu, yükümlülükler, şerhler, ipotekler gibi konularda ortaya çıkma ihtimali bulunan riskleri minimize eder. Satış vaadi, kat karşılığı inşaat, kira kontratları gibi sözleşmelerin içeriğini; gerekli durumlar Türk Medeni Kanunu veya şirketler hukuku gibi konularda değerlendirerek belirsizlikleri giderir. İmar, ruhsat veya yapı izin süreçlerini takip eder, uyuşmazlıkları önleyerek hızlı çözüm üretir, maddi kayıpların veya itibar zedelenmelerinin önüne geçer.

Gayrimenkul avukatı İstanbul gibi şehirlerde ihtiyacınız olan en önemli uzmanlardan biridir. Ancak “Gayrimenkul avukatı soru sor” gibi yaptığınız aramalarda karşınıza çıkan her ilana inanmamanız gerekir. Siz de İstanbul’da güvenilir bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak ve online hukuki danışmanlık almak isterseniz şimdi bizimle iletişime geçebilirsiniz.