2026’da Kira Artış Oranı ve Kiracının Tahliyesi: Ev Sahibi ve Kiracı Ne Bilmeli?

Kira dönemi yaklaştığında hem ev sahipleri hem kiracılar aynı soruyu soruyor: Bu yıl kira ne kadar artabilir, hangi durumlarda kiracı evden çıkarılabilir? Bu iki konu birbirinden bağımsız görünse de aslında aynı yasal çerçevenin, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümlerinin, iki farklı yüzü. Aşağıda 2026 yılı için geçerli kira artış sınırını ve tahliyenin hukuken mümkün olduğu halleri, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini gözeterek ele alıyoruz.

Konut ve İşyeri Kiralarında Artış Sınırı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne kadar artırılabileceğine dair genel kuralı koyar: Taraflar yeni dönemdeki kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir ancak bu artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmasa dahi kira bedeli, yine bu oranı aşmayacak şekilde hâkim tarafından belirlenir.

2022 yılında kanuna eklenen geçici bir hükümle konut kiralarında bir süre yüzde 25’lik ayrı bir tavan uygulanmıştı.Ancak bu düzenleme 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi ve o tarihten bu yana kira artışları yeniden doğrudan TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranına göre belirleniyor. Yani bugün itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olan tek yasal üst sınır TÜFE oranıdır.

Ağustos 2026 için geçerli oran nedir?

TÜİK’in Temmuz 2026 enflasyon verilerine göre açıkladığı oniki aylık ortalama TÜFE değişim oranı, Ağustos 2026’da yenilenen kira sözleşmeleri için yaklaşık yüzde 31,90 olarak uygulanıyor. Bu oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK verisine göre hesaplanır ve her ay güncellenir; dolayısıyla farklı aylarda sözleşmesi yenilenen kiracılar farklı bir oranla karşılaşabilir. Somut bir sözleşme için doğru oranı belirlerken sözleşmenin yenilenme tarihine bakılması ve o aya ait güncel TÜİK verisinin kontrol edilmesi gerekir.

Bu oran bir “tavan”dır, taraflar için zorunlu bir artış miktarı değildir. Ev sahibi bu oranın altında bir artış talep edebileceği gibi, taraflar hiç artış yapmamayı da kararlaştırabilir. Kanunun koruduğu husus, kiracının bu oranın üzerinde bir artışla karşılaşmamasıdır.

Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkün?

Kira artışının aksine tahliye, çok daha sınırlı sebeplere bağlanmış bir konudur. Kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla tahliye sebeplerini sayma yoluyla belirlemiş, kiraya verenin bu sebepler dışında sözleşmeyi tek taraflı sona erdirmesini mümkün kılmamıştır.

Başlıca tahliye sebepleri şöyle sıralanabilir;

İhtiyaç nedeniyle tahliye

TBK m.350 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğduğunda tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve devam eden bir ihtiyaç olması aranır; salt kiracıdan kurtulmak amacıyla ileri sürülen bir ihtiyaç iddiası mahkeme tarafından kabul görmez. Dava, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik için de TBK m.351’de ayrı bir imkân tanınmıştır: Yeni malik, kendisi veya yakınları için ihtiyaç iddiasıyla, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak ve altı ay geçtikten sonra dava açmak şartıyla tahliye talep edebilir.

Yazılı tahliye taahhüdü

TBK m.352/1 kapsamında kiracı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt edebilir. Bu taahhüdün geçerli sayılması için sözleşmenin imzalanmasından sonraki bir tarihte, kiracının serbest iradesiyle ve yazılı şekilde verilmiş olması gerekir; sözleşmeyle aynı anda imzalatılan veya boş tarih bırakılarak sonradan doldurulan taahhütler uygulamada sıkça tartışma konusu olur. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi de tahliye sebebi olabilir ancak burada iki farklı yol söz konusudur. Birincisi, TBK m.352/2’de düzenlenen “iki haklı ihtar” yoludur: Kiracıya bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse, kiraya veren bu kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İkincisi ise TBK m.315 ve İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri çerçevesinde işletilen icra yoluyla tahliyedir; Kiracı temerrüde düştüğünde kiraya veren, kiracıya otuz günlük (konut ve çatılı işyerlerinde) süre vererek tahliye talepli icra takibi başlatabilir; bu süre içinde borç ödenmez ve itiraz edilmezse tahliye süreci ilerler.

On yıllık uzama süresi sonunda tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin bitiminden sonra kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse sözleşme kendiliğinden aynı koşullarla yenilenir; buna kanunda “uzama” denir. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, bu uzama süresi on yıldan uzun sürdüğünde, on yılın sonunda ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirip tahliye talep edebilir. Bu on yıllık sürenin hangi tarihten itibaren başladığı ve yenileme sözleşmelerinin bu süreye etkisi, somut olaya göre değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Belirtmek gerekir ki bu sebepler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü değildir; kanun ayrıca kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, komşulara önemli ölçüde rahatsızlık vermesi gibi durumlarda da genel hükümler çerçevesinde fesih imkânı tanır.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorular

Kira zammı sözleşmede yazılı orandan farklı olabilir mi?

Evet, ama tek yönlü olarak. Sözleşmede belirlenen artış oranı yasal tavanın (TÜFE oniki aylık ortalaması) üzerindeyse, bu oran kiracı için bağlayıcı değildir; kiracı artışı yasal sınıra kadar ödemekle yükümlüdür. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran ya da sabit bir tutar kararlaştırmışsa bu geçerlidir çünkü kiracı lehine olan düzenlemelerde sözleşme serbestisi korunur. Sözleşmede hiç artış maddesi yoksa da kira, aynı TÜFE oranını aşmayacak şekilde belirlenir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Bu sorunun tek bir cevabı yok. Süre; hangi tahliye sebebine dayanıldığına, delillerin durumuna, kiracının davaya itiraz edip etmediğine ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. İcra yoluyla tahliyede süreç nispeten daha hızlı ilerleyebilirken, ihtiyaç nedeniyle açılan davalarda tanık dinlenmesi, bilirkişi incelemesi gibi aşamalar süreci uzatabilir. Genel bir süre vermek yerine, somut dosyanın özelliklerine göre süreç titizlikle takip edilmelidir.

Tahliye taahhüdü nasıl geçerli olur?

Taahhüdün geçerliliği için birkaç unsurun bir arada bulunması gerekir: yazılı olması, kiracının kendi el yazısıyla veya en azından bilinçli iradesiyle imzalanmış olması, kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli veya belirlenebilir olması. Sözleşmeyle birlikte, aynı gün imzalatılan taahhütler mahkemece geçersiz sayılabilir; çünkü kanun, kiracının sözleşme yapılırken baskı altında böyle bir taahhütte bulunmasını önlemeyi amaçlar. Taahhüdün geçerliliği ve uygulanabilirliği her somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Sonuç

Kira artışı ve tahliye, kanunun hem kiracıyı hem kiraya vereni koruduğu, ancak korumanın dengesinin farklı noktalarda kurulduğu iki alan. Artış tarafında kiracı, TÜFE tavanıyla korunuyor; tahliye tarafında ise kanun, kiraya verenin haklı ve belirli sebeplere dayanmasını şart koşarak kiracıya güvence sağlıyor. Her iki taraf için de sürecin doğru işlemesi; sözleşmenin, ihtarların ve bildirimlerin zamanında ve usulüne uygun yapılmasına bağlı. Somut bir uyuşmazlıkta hangi sebebin uygulanabileceği, hangi sürelerin işlediği ve hangi belgelerin gerekli olduğu, dosyanın kendine özgü koşullarına göre değerlendirilmelidir.

İşbu paylaşım yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, hukuki danışmanlık veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin yönlendirme niteliği taşımamaktadır. Her somut olay birbirinden farklılık gösterebilir; ilgili mevzuat ve yargı kararları zaman içinde değişebilir. Bu nedenle işbu paylaşım tek başına herhangi bir hukuki işlem veya kararın dayanağı olarak kullanılmamalı, gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınmalıdır. Bu paylaşımın amacı hukuki konularda genel farkındalık oluşturmak ve kamuoyunu bilgilendirmektir.

Ağartan Değerlendirmesi ve Uygulama Notları

Kira Artışında Güncel Oran Nasıl Bulunur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 344 çerçevesindeki artış sınırı, yenileme dönemine göre değişen TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak değerlendirilir. Bu nedenle makaledeki dönemsel oranlar kalıcı veri değildir; her yenileme tarihinde güncel TÜİK verisi ayrıca kontrol edilmelidir.

Tahliye Sebepleri Sınırlı ve Süreye Bağlıdır

Kiraya verenin yalnızca daha yüksek kira elde etmek istemesi tahliye sebebi değildir. İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, temerrüt, iki haklı ihtar ve TBK m. 347 kapsamındaki bildirim gibi yolların her birinin farklı şart ve süreleri vardır. Yanlış sebebe veya yanlış süreye dayanılması davanın reddine yol açabilir.

Hukuki Dayanak ve Güncellik Notu

Bu çalışma, ilgili kanun hükümleri ve yerleşik uygulamanın genel çerçevesi esas alınarak hazırlanmıştır. Parasal sınırlar, oranlar, sürelerin uygulanması ve yargısal yaklaşım zaman içinde değişebileceğinden, somut işlem veya dava öncesinde yürürlükteki mevzuat ile güncel kararların ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Hukuki Bilgilendirme