Bir dairenin boş olması, kiraya verilmemesi veya bir dükkânda ticari faaliyet yürütülmemesi, kural olarak aidat ve ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kat maliki, bağımsız bölümünü veya ortak alanları kullanmadığını ileri sürerek ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bununla birlikte, uygulamada “aidat” adı altında tahsil edilen her kalemin hukuki niteliği aynı değildir. Giderin türü, yönetim planındaki düzenlemeler, kat malikleri kurulunun kararları ve giderin ortak gider mi yoksa bireysel tüketime bağlı bir gider mi olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “boş daire aidat öder mi?” sorusunun kısa cevabı evet olmakla birlikte, hangi giderin hangi oranda ödeneceğinin ayrıca incelenmesi gerekir.

  1. Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Aidat ve Ortak Gider Yükümlülüğü

Apartman ve sitelerde ortak giderlere katılma yükümlülüğünün temel hukuki dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir.

Kanuna göre, kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça;

  • Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
  • Ana taşınmazın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığına, ortak tesislerin işletme giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa ise arsa payları oranında

katılmakla yükümlüdür.

Anılı Kanunun 20. maddesi ayrıca kat malikinin, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan yararlanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça düzenlemektedir.

Dolayısıyla ortak gider yükümlülüğü yalnızca bir hizmetin fiilen kullanılıp kullanılmadığına göre belirlenmez.

  1. Boş Daire Aidat Öder mi?

Evet. Kural olarak boş daire de ortak gider ve avans payını ödemek zorundadır.

Bir dairenin;

  • boş tutulması,
  • henüz kiracı bulunamamış olması,
  • malikin başka bir şehirde veya ülkede yaşaması,
  • yalnızca yılın belirli dönemlerinde kullanılması,
  • satışa çıkarıldığı için uzun süre boş bırakılması

tek başına ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Çünkü apartmanın veya sitenin ortak giderleri bağımsız bölümün fiilen kullanılıp kullanılmamasından bağımsız olarak devam edebilir.

Binanın sigortası, çatının veya cephenin onarımı, ortak alanların korunması, güvenlik hizmetleri, yönetim giderleri veya ortak tesislerin bakım giderleri, bir bağımsız bölüm boş kaldığı için kendiliğinden ortadan kalkmaz.

  1. Boş Dükkan Aidat Öder mi?

Kural olarak evet.

Bağımsız bölümün konut değil işyeri veya dükkân niteliğinde olması da tek başına ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle dükkân malikinin;

“Dükkân aylardır kapalı.”

veya

“Apartmanın girişini, merdivenini ya da asansörünü kullanmıyorum.”

şeklindeki benzer savunmaları, kural olarak KMK m.20 kapsamındaki ortak giderlerden muafiyet hakkı sağlamaz.

Ancak burada yönetim planının ayrıca incelenmesi önemlidir. Giderlerin paylaşımına ilişkin olarak kat malikleri arasında geçerli farklı bir düzenleme bulunup bulunmadığı somut olay bakımından değerlendirilmelidir.

Dolayısıyla özellikle dışarıdan ayrı girişi bulunan dükkânlarda “dükkân hiçbir ortak gidere katılmaz” veya tam tersine “dükkân bütün giderleri mutlaka diğer bağımsız bölümlerle aynı şekilde öder” şeklinde kategorik değerlendirme yapılması yerine, öncelikle giderin niteliği ve yönetim planı incelenmelidir.

  1. “Asansörü Kullanmıyorum” Diyen Malik Asansör Giderini Ödemek Zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’deki temel kural burada da geçerlidir.

Kat maliki yalnızca ortak tesisi kullanmadığını veya kullanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek giderlere katılmaktan kaçınamaz.

Bu nedenle zemin katta bulunan bir dairenin veya dışarıdan girişli bir dükkânın maliki bakımından da yalnızca;

“Asansörü hiç kullanmıyorum.”

demesi, kendiliğinden giderden muafiyet yaratmaz.

Ancak yine yönetim planında giderlerin paylaşımı konusunda farklı ve geçerli bir düzenleme bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

  1. Bireysel Tüketim Giderleri ile Ortak Giderler Birbirinden Ayrılmalıdır

Bu konuda sık yapılan hatalardan biri, “aidat” kavramıyla bağımsız bölüme ait bütün tüketim giderlerinin aynı kabul edilmesidir.

Oysa ortak giderlerle bireysel tüketim giderleri birbirinden ayrılmalıdır.

Örneğin bağımsız bölüme ait ayrı sayaç üzerinden hesaplanan elektrik veya su tüketimi gibi kalemlerde fiili tüketim bulunmaması, doğal olarak tüketim bedelinin oluşmamasına neden olabilir.

Ancak bu durum;

  • bina sigortası,
  • yönetim giderleri,
  • ortak alan bakımı,
  • güvenlik,
  • personel giderleri,
  • ortak tesislerin bakım ve onarımı

gibi ortak giderlerden muafiyet anlamına gelmez.

Ayrıca merkezi sistemler veya özel mevzuata tabi tüketim ve gider paylaşımı bulunan yapılarda farklı kurallar uygulanabileceğinden, her tüketim kalemi için otomatik bir “boşsa ödemez” sonucu çıkarılmamalıdır.

  1. Kiracı Varsa Aidattan Kim Sorumludur?

Kiralanmış bağımsız bölümlerde malik ile kiracı arasındaki ilişki ayrıca değerlendirilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre, kat malikinin anılı kanunun 20. maddesi kapsamındaki gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde yararlanan kişiler de malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Ancak kiracının bu kapsamda sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının yönetim için yaptığı bu ödeme kira borcundan düşülür.

Bu nedenle kira sözleşmesinde “aidatı kiracı ödeyecektir” şeklinde hüküm bulunması, yönetim karşısında malikin KMK’ dan kaynaklanan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin giderlerin nihai olarak kimin üzerinde kalacağına ilişkin hükümleri ise tarafların kendi iç ilişkilerinde ayrıca sonuç doğurabilir.

  1. Kiracı Taşınmazdan Ayrıldıktan Sonra Aidattan Sorumlu Olmaya Devam Eder mi?

KMK m.22’deki kiracı sorumluluğu, kişinin bağımsız bölümden devamlı şekilde yararlanmasıyla bağlantılıdır.

Nitekim Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2006/5370 E., 2006/7437 K. sayılı kararında, kiracının sorumluluğunun taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunduğu dönem bakımından değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Bu nedenle bağımsız bölümü tahliye etmiş eski kiracıdan, tahliye sonrasındaki dönemlere ilişkin ortak giderlerin sırf eski kiracı olması nedeniyle talep edilmesi mümkün değildir.

Borcun hangi döneme ait olduğunun tespit edilmesi bu açıdan önem taşır.

  1. Aidat Ödenmezse Aylık %5 Gecikme Tazminatı Uygulanır mı?

Evet.

KMK m.20 uyarınca gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır:

Aylık %5 gecikme tazminatının uygulanabilmesi için bunun ayrıca yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında kararlaştırılmış olması şart değildir. Bu yükümlülük doğrudan kanundan kaynaklanmaktadır.

Gecikmenin hangi tarihte başladığının belirlenebilmesi için borcun muaccel olduğu tarih önem taşır. Bu nedenle işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, yönetim planı ve bunların ilgili kişiye bildirilip bildirilmediği somut olayda ayrıca incelenmelidir.

  1. Yönetici Aidat Borcu İçin İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet.

KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından dava açılabileceğini veya icra takibi yapılabileceğini düzenlemektedir.

Ayrıca KMK m.35 kapsamında yöneticinin görevleri arasında, kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da bulunmaktadır.

Dolayısıyla yöneticinin her aidat alacağı için ayrıca kat malikleri kurulundan özel bir takip yetkisi alması gerektiği söylenemez.

Bununla birlikte takibin dayanağının ve borç hesabının doğru oluşturulması gerekir.

  1. 2026 Yılında İşletme Projesi Bakımından Ne Değişti?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işletme projesine ilişkin 37. maddesinde 2026 yılında önemli değişiklikler yapılmıştır.

Güncel düzenlemeye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmuyorsa yönetici, en geç üç ay içerisinde genel kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.

Projede;

  • ana taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderleri,
  • her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar,
  • her kat malikinin vermesi gereken avans miktarı

gösterilir.

Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir ve en geç üç ay içerisinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilmesine yönelik karar alınır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları ise İcra ve İflas Kanunu m.68/1 kapsamında belge niteliğindedir.

Bu nedenle aidat tahsilatı bakımından işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması ve kararların kayıt altına alınması uygulamada büyük önem taşımaktadır.

  1. Aidat Borcu İçin Önce İhtar Göndermek Zorunlu mudur?

Her durumda “önce noter ihtarı gönderilmezse icra takibi yapılamaz” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.

KMK m.20, ortak gider ve avans payını ödemeyen malik hakkında dava ve icra takibi yapılabilmesine imkân tanımaktadır.

Bununla birlikte borcun;

  • miktarı,
  • hangi döneme ait olduğu,
  • ödeme zamanı,
  • dayanağı,
  • borçlu tarafından öğrenilip öğrenilmediği

gibi hususlar özellikle gecikme tazminatının başlangıcı ve olası uyuşmazlığın ispatı açısından önem taşıyabilir.

Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre yazılı bildirimin yapılması ve bildirimin ispatlanabilir şekilde gerçekleştirilmesi uygulamada yararlı olabilir.

  1. Aidat Borcuna İtiraz Edilirse Ne Olur?

Aidat alacağı için ilamsız icra takibi başlatılması ve borçlunun süresinde itiraz etmesi halinde takip durabilir.

Bu durumda alacaklı, somut olayın özelliklerine ve elindeki belgelere göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yollarından uygun olanına başvurabilir.

Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarının İİK m.68/1 kapsamında belge sayılması, özellikle bu noktada önem taşımaktadır.

Görevli ve yetkili merci ile izlenecek usul, talebin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

  1. Aidat Borcu İçin Bağımsız Bölüm Üzerine Kanuni İpotek Konulabilir mi?

KMK m.22 ortak gider alacağının güvence altına alınması bakımından özel bir düzenleme içermektedir.

Kat malikinin borcu Kanunda öngörülen şekilde tahsil edilemez ve borç mahkemece tespit edilmesine rağmen ödenmezse, borçlu malikin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin; yönetici yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.

Bu nedenle kanuni ipotek, aidat borcunun doğmasıyla birlikte yöneticinin tek taraflı olarak doğrudan tapuya işletebileceği sıradan bir işlem olarak değerlendirilmemelidir. Kanunda öngörülen şartların oluşması gerekir.

  1. Yönetici Aidat Borcunu Tahsil Ederken Nelere Dikkat Etmelidir?

Aidat ve ortak gider alacaklarının tahsilinde yöneticinin özellikle;

  1. güncel yönetim planını,
  2. kat malikleri kurulu kararlarını,
  3. işletme projesini,
  4. bağımsız bölümlere düşen gider ve avans hesaplarını,
  5. ödeme tarihlerini,
  6. yapılan bildirimleri,
  7. tahsilat kayıtlarını

düzenli şekilde saklaması önemlidir.

Nitekim KMK m.36 da yöneticinin kararları, ihtar ve tebligatları, giderleri ve bunlara ilişkin belgeleri kayıt altında tutmasını öngörmektedir.

Sağlıklı bir aidat tahsil süreci yalnızca icra takibi başlatmaktan değil, alacağın dayanağının doğru ve denetlenebilir biçimde oluşturulmasından başlar.

  1. Aidat Ödemeyen Malikin Suyu veya Elektriği Kesilebilir mi?

Aidat borcunun bulunması, yönetime kanunda açıkça tanınmamış her türlü yaptırımın uygulanabileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle aidat borçlusuna karşı;

  • bağımsız bölüme girişin engellenmesi,
  • kişilerin teşhir edilmesi,
  • temel hizmetlerin hukuka aykırı biçimde kesilmesi,
  • kanunda öngörülmeyen fiili baskı yöntemlerinin uygulanması

yerine, KMK’da ve genel hükümlerde öngörülen hukuki yollar kullanılmalıdır.

Somut uygulamanın hukuka uygunluğu, hizmetin ve ortak tesisin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Evde hiç kimse yaşamıyorsa aidat ödenir mi?

Kural olarak evet. Bağımsız bölümün boş olması, KMK m.20 kapsamındaki ortak giderlere katılma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Dükkan kapalıysa aidat ödenir mi?

Kural olarak evet. Ticari faaliyetin durdurulmuş olması tek başına ortak gider yükümlülüğünü kaldırmaz. Ancak yönetim planındaki özel düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.

Asansörü hiç kullanmayan dükkân asansör gideri öder mi?

Sadece asansörü kullanmadığını ileri sürmek kural olarak yeterli değildir. KMK m.20 uyarınca ortak tesisten yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığı gerekçesiyle giderden kaçınılamaz. Bununla birlikte yönetim planında farklı bir gider paylaşımı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Kiracı aidatı ödemezse yönetim ev sahibinden isteyebilir mi?

Evet. KMK m.22 uyarınca malik ile bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi ortak gider borcundan kanunda belirtilen şartlarla birlikte sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.

Aidat borcuna aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir mi?

Evet. Bu yükümlülük KMK m.20’den doğmaktadır. Ancak borcun muacceliyet ve gecikme başlangıç tarihi somut olay bakımından doğru belirlenmelidir.

Yönetici aidat borcu için doğrudan icra takibi yapabilir mi?

Kanun, yöneticiye ortak gider ve avans borçlarının tahsili amacıyla dava ve icra takibi yapma yetkisi vermektedir. Her takip için ayrıca kat malikleri kurulu kararı alınması gerektiğine ilişkin genel bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Sonuç

Bir dairenin veya dükkânın boş olması, kural olarak aidat ve ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlere katılma yükümlülüğünü bağımsız bölümün fiilen kullanılmasına bağlamamış; aksine, ortak yer veya tesislerden yararlanmaya ihtiyaç bulunmadığının ileri sürülerek giderlerden kaçınılamayacağını açıkça düzenlemiştir.

Bununla birlikte her aidat uyuşmazlığında yalnızca “taşınmaz boş mu, dolu mu?” sorusuna bakılması yeterli değildir. Yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, giderin niteliği, bağımsız bölümün kullanım şekli ve borcun hangi döneme ilişkin olduğu birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle 2026 yılında işletme projesine ilişkin yapılan değişiklikler sonrasında, site ve apartman yönetimlerinin işletme projelerini ve tahsilat süreçlerini güncel mevzuata uygun şekilde yürütmesi ayrıca önem kazanmıştır.

Hukuki Dayanaklar

  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 — Ana taşınmazın genel giderlerine katılma
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 — Ortak giderlerin teminatı ve bağımsız bölümden yararlananların sorumluluğu
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35 — Yöneticinin görevleri
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.36 — Defter tutulması ve belgelerin saklanması
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 — İşletme projesi
  • Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2006/5370, K. 2006/7437

Son Güncelleme: 19 Ağustos 2026

Bu makale genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, somut olayın özelliklerine göre ayrıca hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.

İşbu paylaşım yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, hukuki danışmanlık veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin yönlendirme niteliği taşımamaktadır. Paylaşımda yer verilen açıklamalar, her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, tek başına hukuki işlem veya karar dayanağı olarak değerlendirilmemelidir.

Mevzuat, yargı kararları ve uygulamalar zaman içerisinde değişiklik gösterebileceği gibi, benzer görünen hukuki uyuşmazlıklarda dahi olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına, somut olayın tüm bilgi ve belgeleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Bu paylaşımın amacı hukuki konularda genel farkındalık oluşturmak ve kamuoyunu bilgilendirmektir.