Konut ve işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiraya verenin kiracının taşınmazı boşaltmasını hangi durumlarda isteyebileceğidir. Uygulamada zaman zaman “Taşınmaz benim, istediğim zaman kiracıyı çıkarabilirim.” şeklinde bir düşünceyle hareket edildiği görülmektedir. Ancak Türk kira hukukunda mülkiyet hakkı, kiraya verene kiracıyı dilediği zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeksizin tahliye etme yetkisi vermez.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kullanım hakkı kanun tarafından korunmuştur. Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi ve gerektiğinde kiracının tahliyesini sağlayabilmesi için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ve ilgili sebebe ilişkin süre ve usul şartlarına uyulması gerekir.

Üstelik haklı bir tahliye sebebinin bulunması her zaman tek başına yeterli değildir. İhtarın zamanında gönderilmemesi, dava açma süresinin kaçırılması veya zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun tamamlanmaması gibi nedenler tahliye talebinin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.

Bu nedenle kira hukukunda asıl soru yalnızca “Tahliye sebebi var mı?” değil, aynı zamanda “Bu sebebe dayanılarak hangi sürede ve hangi hukuki yolla tahliye talep edilebilir?” sorusudur.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması Kiracının Tahliyesi İçin Yeterli midir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan yanılgılardan biri, kira sözleşmesinde yazılı sürenin sona ermesiyle kiracının taşınmazı boşaltmak zorunda olduğunun düşünülmesidir.

Oysa belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresinin dolması, kural olarak kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise kural olarak yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Dolayısıyla örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin bir yılı doldurmuş olması, kiraya verenin “Sözleşme bitti, evi tahliye et.” demesi için tek başına yeterli değildir.

Kiraya verenin kanunda düzenlenen özel sona erme veya tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

  1. Kiraya Verenin Konut veya İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren;

  • kendisinin,
  • eşinin,
  • altsoyunun,
  • üstsoyunun veya
  • kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin

konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.

Ancak yalnızca “Eve ihtiyacım var.” denilmesi tahliye için yeterli değildir.

İhtiyacın yargısal uygulamada gerçek, samimi, zorunlu ve devam edecek nitelikte olması aranır. Mahkeme, ihtiyaç iddiasını somut olayın özelliklerine göre değerlendirir.

Örneğin kiraya verenin mevcut yaşam koşulları, başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığı, aile yapısındaki değişiklikler, çocukların veya bakmakla yükümlü olunan kişilerin durumu ve ihtiyacın sürekliliği gibi hususlar değerlendirmede önem taşıyabilir.

Geçici, göstermelik veya yalnızca mevcut kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya yönelik bir ihtiyaç iddiası tahliye için yeterli olmayacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmaz Hemen Başkasına Kiralanabilir mi?

İhtiyaç nedeniyle gerçekleştirilen tahliyelerde önemli bir başka düzenleme TBK m.355’te yer almaktadır.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Bu yükümlülüğe aykırı davranılması hâlinde eski kiracı, kanunda öngörülen koşulların bulunması durumunda kiraya verenden tazminat talep edebilir.

Bu düzenleme, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla kullanılmasını engellemeyi hedeflemektedir.

  1. Taşınmazı Sonradan Satın Alan Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralanmış bir taşınmazın satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Başka bir ifadeyle:

“Ev satıldı, kiracı çıkmak zorunda.” şeklinde genel bir hukuk kuralı bulunmamaktadır.

Taşınmazı satın alan kişi kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Bununla birlikte yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma ihtiyacı içerisindeyse TBK m.351 kapsamında tahliye talep edebilir.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yeni malik ayrıca isterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da hakkını kullanabilir.

Burada da yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

  1. Yeniden İnşa, İmar veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye

Bir taşınmazın yenilenmek istenmesi her durumda kiracının tahliyesine imkân vermez.

TBK m.350 kapsamında tahliyeden söz edilebilmesi için kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekir.

Dolayısıyla boya, küçük çaplı tadilat veya kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesine engel olmayan çalışmalar kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez.

Yapılacak işin niteliği ve çalışma süresince taşınmazın kullanımının mümkün olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmazların yeniden kiralanması bakımından da TBK m.355’te özel hükümler bulunmaktadır.

  1. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi

Kiracının temel borçlarından biri kira bedelini zamanında ödemektir. Kira borcunun ödenmemesi, şartlarının oluşması hâlinde tahliyeye yol açabilir.

Ancak bir kira bedelinin geç ödenmesi, her durumda kiracının doğrudan tahliye edilebileceği anlamına gelmez.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kullanılabilecek hukuki yollar birbirinden ayrılmalıdır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

TBK m.352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren belirli şartlarla tahliye davası açabilir.

Burada önemli olan, iki ayrı kira dönemine ilişkin muaccel kira borcu nedeniyle iki haklı yazılı ihtarın oluşmasıdır.

İhtarın mutlaka noter aracılığıyla yapılması kanuni bir zorunluluk değildir. Bununla birlikte bildirimin içeriğinin ve tebliğinin ispatı bakımından noter ihtarı uygulamada önemli bir ispat kolaylığı sağlayabilir.

Şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, ilgili kira süresinin veya kira yılının sona ermesinden başlayarak bir ay içerisinde tahliye talebinde bulunabilir.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt ve İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya verenin başvurabileceği bir diğer yol, ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için kanunda öngörülen süre tanınır. Kiracının verilen süre içerisinde borcu ödememesi ve diğer şartların da oluşması hâlinde kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Bu yol, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeden farklı şartlara ve farklı hukuki sonuçlara tabidir. Bu nedenle hangi yöntemin kullanılacağı somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

  1. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye yollarından biri de yazılı tahliye taahhüdüdür.

TBK m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir.

Geçerli bir tahliye taahhüdünde özellikle;

  • taahhüdün yazılı olması,
  • kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması,
  • tahliye tarihinin belirlenebilir olması ve
  • kiracının iradesinin sakatlanmamış olması

önem taşır.

Burada özellikle “kira sözleşmesinden sonra düzenlenme” ile “kiralananın tesliminden sonra düzenlenme” kavramlarının birbirine karıştırılmaması gerekir. Kanunun esas aldığı ölçüt, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasıdır.

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliyeyi talep edebilir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; düzenlenme tarihi, taşınmazın teslim tarihi, imza, irade sakatlığı iddiaları ve belgenin düzenlenme biçimi nedeniyle uygulamada çok sayıda uyuşmazlığa konu olabilmektedir. Bu nedenle her taahhütnamenin kendi somut koşulları içerisinde değerlendirilmesi gerekir.

  1. Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Başka Bir Konutunun Bulunması

TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması da belirli şartlarla tahliye sebebi oluşturabilir.

Ancak bu sebebe dayanılabilmesi için kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında söz konusu konutun varlığını bilmiyor olması gerekir.

Şartların gerçekleşmesi durumunda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Burada yalnızca kiracının adına kayıtlı herhangi bir taşınmaz bulunması yeterli değildir. Taşınmazın niteliği, konumu ve kiracının kullanımına elverişli olup olmadığı da önem taşır.

  1. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesine imkân sağlayan önemli düzenlemelerden biri TBK m.347’de yer almaktadır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından, kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada sık yapılan hata, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren doğrudan “10 yıl geçtiğinde kiracı çıkarılabilir.” şeklinde hesaplama yapılmasıdır.

Kanun, sözleşmenin ilk belirli süresi ile bunu takip eden on yıllık uzama süresini birbirinden ayırmaktadır.

Örneğin sözleşmenin süresi bir yıl ise, hesaplama yalnızca sözleşmenin imzalandığı tarihe on yıl eklenerek yapılmamalıdır. Sözleşmenin ilk süresi, uzama dönemleri ve fesih bildiriminin hangi uzama yılı için yapıldığı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle özellikle eski kira sözleşmelerinde tahliye tarihi hesaplanırken sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri dikkatle incelenmelidir.

  1. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması veya Komşulara Saygı Yükümlülüğünü İhlal Etmesi

Kiracı yalnızca kira bedelini ödemekle yükümlü değildir.

TBK m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmak; taşınmazın bulunduğu yerde yaşayan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının örneğin taşınmaza ciddi zarar vermesi, sözleşmeye açıkça aykırı kullanımda bulunması veya komşuluk ilişkilerini çekilmez hâle getirecek davranışlarda bulunması durumunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı gündeme gelebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak kiracıya aykırılığın giderilmesi için yazılı olarak süre verilmesi gerekir.

Bununla birlikte kanunda belirtilen bazı ağır durumlarda, ayrıca süre verilmesine gerek olmaksızın yazılı bildirimle sözleşmenin derhâl feshedilebilmesi de mümkündür.

Bu nedenle sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyede, ihlalin niteliği ve ağırlığı özellikle önem taşır.

  1. Kiralananın Hukuka Aykırı Şekilde Başkasına Devredilmesi

Kiracının kiralananı üçüncü kişilere kullandırması veya kira ilişkisini başka bir kişiye devretmesi de her durumda serbest değildir.

Alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devri bakımından TBK’da farklı düzenlemeler bulunmaktadır.

Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın kiraya verenin rızası dışında üçüncü kişilere bırakılması, olayın özelliklerine göre sözleşmeye aykırılık oluşturabilir ve tahliye sürecini gündeme getirebilir.

Ancak bu durumlarda “Taşınmazı başkası kullanıyor, doğrudan tahliye edilir.” şeklinde otomatik bir sonuçtan söz etmek doğru değildir. Sözleşmenin hükümleri, kullanım biçimi, kiraya verenin rızasının bulunup bulunmadığı ve kanundaki özel şartlar birlikte değerlendirilmelidir.

Tahliye Davasından Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?

Kira hukukunda tahliye sürecine ilişkin önemli değişikliklerden biri, kira uyuşmazlıklarının dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmasıdır.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır.

Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı veya iki haklı ihtar gibi sebeplerle Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılması düşünüldüğünde, dava şartı arabuluculuk hükümleri de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bununla birlikte İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye süreci, kanunda öngörülen istisna nedeniyle ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk başvurusunun kanuni dava açma süreleri üzerindeki etkisi de önem taşıdığından, özellikle bir aylık hak düşürücü sürelerin bulunduğu tahliye sebeplerinde başvuru tarihinin doğru belirlenmesi gerekir.

Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi?

Hayır.

Kiraya veren, haklı bir tahliye sebebinin bulunduğunu düşünse dahi kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla taşınmazdan çıkaramaz.

Örneğin;

  • kapının kilidinin değiştirilmesi,
  • kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması,
  • taşınmaza kiracının rızası dışında girilmesi,
  • elektrik, su veya benzeri hizmetlerin tahliyeyi sağlamak amacıyla kestirilmesi

hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir ve olayın özelliklerine göre kiraya verenin hukuki veya cezai sorumluluğuna yol açabilir.

Kiracının rızasıyla taşınmazı boşaltmadığı durumlarda tahliye, kanunda öngörülen dava veya icra yolları kullanılarak gerçekleştirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesinin süresi doldu. Kiracı çıkmak zorunda mı?

Kural olarak hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kanunda öngörülen bir sona erme veya tahliye sebebinin bulunması gerekir.

Ev sahibi “Evi satacağım.” diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Taşınmazın satılacak olması tek başına tahliye sebebi değildir. Taşınmaz kiracılı olarak satılabilir. Yeni malik ise şartları bulunuyorsa kendi ihtiyacına dayanarak kanunda öngörülen usulle tahliye talep edebilir.

Evin satılması kira sözleşmesini sona erdirir mi?

Hayır. Mülkiyetin el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir.

Kiracı kirayı bir kez geç öderse tahliye edilir mi?

Her geç ödeme doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliye birbirinden farklı hukuki yollardır ve her birinin kendine özgü şartları bulunmaktadır.

İki haklı ihtarın mutlaka noterden gönderilmesi gerekir mi?

Hayır. Kanunda ihtarların yazılı olması aranmıştır; noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak noter ihtarı, bildirimin yapıldığının, içeriğinin ve tebliğ tarihinin ispatı bakımından uygulamada önemli kolaylık sağlayabilir.

Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı kesin olarak çıkarılır mı?

Her tahliye taahhüdü otomatik olarak geçerli değildir. Taahhüdün TBK m.352’deki şartları taşıması gerekir. Özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve irade sakatlığı bulunmaması önemlidir.

Ev sahibi kendi çocuğu için kiracıyı çıkarabilir mi?

Şartları bulunuyorsa evet. Kiraya verenin altsoyunun gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı TBK m.350 kapsamında tahliye sebebi oluşturabilir.

Kiracı tahliye davası devam ederken kira ödemeye devam etmeli mi?

Evet. Tahliye davasının açılması kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı, kira ilişkisi hukuken devam ettiği sürece kira bedelini ve diğer yükümlülüklerini yerine getirmeye devam etmelidir.

Ev sahibi kiracının elektriğini veya suyunu kestirerek çıkmasını sağlayabilir mi?

Hayır. Tahliye için kanuni yolların kullanılması gerekir. Kiracıyı taşınmazı terk etmeye zorlamak amacıyla fiilî müdahalelerde bulunulması hukuki ve somut olayın özelliklerine göre cezai sorumluluk doğurabilir.

Sonuç: Tahliyede Sebep Kadar Süre ve Usul de Önemlidir

Türk kira hukukunda kiraya verenin taşınmazın maliki olması, kiracıyı istediği zaman tahliye edebileceği anlamına gelmez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi; kanunda öngörülen bir sebebin bulunmasına, bu sebebin gerektiğinde ispatlanmasına ve ilgili süre ile usul kurallarına eksiksiz uyulmasına bağlıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve esaslı onarım, kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, geçerli tahliye taahhüdü, kiracının başka bir konutunun bulunması, on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve kiracının sözleşmeye ağır şekilde aykırı davranması uygulamada karşılaşılan başlıca tahliye sebepleridir.

Bununla birlikte her tahliye sebebinin farklı dava açma süreleri, bildirim koşulları ve ispat kuralları bulunmaktadır. Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü bakımından dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

Bu nedenle tahliye uyuşmazlıklarında yalnızca haklı bir sebebin bulunup bulunmadığının değil; hangi hukuki yolun seçileceğinin, ihtarın ne zaman ve nasıl gönderileceğinin, arabuluculuk başvurusunun hangi tarihte yapılacağının ve dava veya icra süresinin ne zaman sona ereceğinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

İşbu paylaşım yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, hukuki danışmanlık veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin yönlendirme niteliği taşımamaktadır. Paylaşımda yer verilen açıklamalar, her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, tek başına hukuki işlem veya karar dayanağı olarak değerlendirilmemelidir.

Mevzuat, yargı kararları ve uygulamalar zaman içerisinde değişiklik gösterebileceği gibi, benzer görünen hukuki uyuşmazlıklarda dahi olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına, somut olayın tüm bilgi ve belgeleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Bu paylaşımın amacı hukuki konularda genel farkındalık oluşturmak ve kamuoyunu bilgilendirmektir.