Yasal Yollar, Süreler ve Uygulama

Kira ilişkisinde kiracının temel borçlarından biri, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemektir. Buna rağmen uygulamada kira bedelinin geç ödenmesi, eksik yatırılması veya hiç ödenmemesi, kiraya veren ile kiracı arasında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Ancak kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya verene kiracıyı kendiliğinden veya fiilî müdahaleyle taşınmazdan çıkarma hakkı vermez.

Kiraya verenin kira alacağını tahsil etmek veya kira ilişkisini sona erdirerek kiracının tahliyesini sağlamak için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında öngörülen hukuki yollara başvurması gerekir.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde özellikle üç hukuki yol ön plana çıkmaktadır:

  1. TBK m.315 kapsamında temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye,
  2. İİK m.269 ve devamı kapsamında kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi,
  3. TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye.

Bu yollar birbirine benzese de şartları, süreleri ve hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.

Bu nedenle asıl soru yalnızca “Kiracı kira bedelini ödemedi mi?” değil; “Somut olayda hangi tahliye yolunun şartları oluştu?” sorusudur.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Kiracıyı Otomatik Olarak Tahliye Ettirir mi?

Hayır.

Kira bedelinin ödenmemesi kiracının sözleşmeden kaynaklanan temel yükümlülüğünü ihlal etmesi anlamına gelir. Ancak kiraya veren bu nedenle kiracının kapısının kilidini değiştiremez, eşyalarını dışarı çıkaramaz veya taşınmazı kullanmasını ve taşınmaza girişini engelleyemez.

Tahliye, kiracının rızasıyla gerçekleşmiyorsa kanunda öngörülen dava veya icra yolları kullanılmalıdır.

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde hangi hukuki yolun tercih edileceği ise kiraya verenin amacına ve somut olayın koşullarına göre değişebilir.

1. TBK m.315 Kapsamında Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre vererek bu süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az 30 gündür.

Burada önemli bir ayrıntı bulunmaktadır:

30 günlük süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Dolayısıyla ihtarnamenin hazırlanma veya gönderilme tarihi ile sürenin başlangıcı birbirine karıştırılmamalıdır.

TBK m.315 Kapsamındaki İhtarda Neler Bulunmalıdır?

Tahliye sonucunu doğurabilecek bir temerrüt ihtarının içeriği önemlidir.

Özellikle;

  • ödenmeyen kira bedeli veya yan giderin belirlenebilir olması,
  • kiracıya kanuna uygun ödeme süresinin verilmesi,
  • verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi

gerekir.

İhtarın yazılı olması kanuni bir zorunluluktur.

Noter aracılığıyla gönderilmesi ise geçerlilik şartı değildir; ancak bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir.

Kiracı 30 Gün İçerisinde Borcu Öderse Tahliye Edilebilir mi?

TBK m.315 bakımından hayır.

Kiracı kendisine verilen kanuni süre içerisinde ihtara konu borcun tamamını öderse, o temerrüt ihtarına dayanılarak TBK m.315 kapsamında tahliye gerçekleştirilemez. Ancak kiracının kira bedellerini sürekli olarak gecikmeli ödemesi hâlinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu iki hukuki yol birbirinden farklıdır.

2. Kira Alacağı ve Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde uygulamada en sık kullanılan yöntemlerden biri, İİK m.269 ve devamı hükümleri kapsamında kira alacağının tahsili ve tahliye talepli ilamsız icra takibidir.

Uygulamada bu süreçte kiracıya gönderilen ödeme emri sıklıkla “Örnek No: 13 ödeme emri” olarak anılmaktadır.

Bu yöntemin önemli avantajı, kiraya verenin aynı takip içerisinde hem;

kira alacağının tahsilini

hem de şartları oluştuğunda

kiracının tahliyesini

talep edebilmesidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl İşler?

Kiraya veren, ödenmeyen kira alacaklarını belirterek tahliye talepli icra takibi başlatır.

İcra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde kiracıya borcunu ödemesi için 30 günlük ödeme süresi tanınır.

Bunun yanında kiracının ödeme emrine karşı kural olarak 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

Burada 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresinin birbirine karıştırılmaması gerekir.

7 gün → ödeme emrine itiraz süresidir.

30 gün → kira borcunun ödenmesi için verilen süredir.

Kiracı 30 Gün İçerisinde Borcu Ödemezse Ne Olur?

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden sonra kanuni ödeme süresi içerisinde kira borcunu ödemezse kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Ancak kiracının süresinde itiraz edip etmediği, itirazın kapsamı ve kira ilişkisinin veya borcun kabul edilip edilmediği izlenecek hukuki yolu etkiler.

Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmemiş ve 30 günlük süre içerisinde borcu da ödememişse kiraya veren, kanundaki şartlar çerçevesinde icra mahkemesinden tahliye talep eder.

Dolayısıyla ödeme yapılmaması, kiracının 30. günün sonunda icra dairesi tarafından kendiliğinden taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez.

Kiraya verenin tahliye için gerekli hukuki başvuruyu yapması gerekir.

Kiracı İcra Takibine İtiraz Ederse Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine;

  • kira ilişkisinin varlığına,
  • kira miktarına,
  • borcun tamamına veya bir kısmına,
  • ödemenin yapıldığına,
  • imzaya veya
  • takipte ileri sürülen diğer hususlara

itiraz edebilir.

İtirazın niteliğine ve eldeki belgelere göre kiraya verenin başvurabileceği hukuki yol değişebilir.

Somut olayın özelliklerine göre itirazın kaldırılması ve tahliye veya genel mahkemelerde yürütülecek başka hukuki süreçler gündeme gelebilir.

Bu nedenle “Kiracı itiraz ettiyse tahliye artık mümkün değildir.” şeklinde bir sonuç doğru olmadığı gibi “her itiraz doğrudan icra mahkemesinde kaldırılır” şeklinde bir genelleme de doğru değildir.

Sadece Kira Alacağı Tahsil Edilmek İsteniyorsa Ne Yapılabilir?

Kiraya verenin amacı kira ilişkisini sona erdirmek değil, yalnızca birikmiş kira alacağını tahsil etmekse genel haciz yoluyla ilamsız icra takibine başvurulması da mümkündür.

Ancak burada önemli bir fark vardır:

Yalnızca alacağın tahsiline yönelik genel haciz yoluyla takip, kendiliğinden kiracının tahliyesini sağlamaz.

Bu nedenle takip başlatılmadan önce kiraya verenin amacının “alacağı tahsil etmek” mi yoksa “alacakla birlikte tahliyeyi de sağlamak” mı olduğu doğru belirlenmelidir.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedellerini sonunda ödemesine rağmen bunu sürekli gecikmeli yapması durumunda TBK m.315 her zaman kiraya veren açısından yeterli olmayabilir.

Çünkü kiracı, kendisine tanınan 30 günlük süre içerisinde borcu öderse TBK m.315’e dayalı tahliye engellenebilir.

İşte bu noktada TBK m.352/2’de düzenlenen iki haklı ihtar nedeniyle tahliye önem kazanmaktadır.

Bu düzenleme, kira bedelini sürekli geciktiren ancak ihtar veya takip üzerine ödeme yapan kiracılar bakımından kiraya verene belirli koşullarla sözleşmeyi sona erdirme imkânı sağlamaktadır.

İki Haklı İhtar İçin Hangi Şartlar Aranır?

TBK m.352/2’ye göre kiracı, kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren tahliye davası açabilir.

Bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi gerekir.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise değerlendirme kira süresi içerisinde yapılır.

İhtarların farklı muaccel kira borçlarına ilişkin olması gerekir.

Aynı kira borcu nedeniyle birden fazla ihtar gönderilmesi, iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz.

İhtar Geldikten Sonra Borcun Ödenmesi İhtarı Ortadan Kaldırır mı?

Her durumda hayır.

İki haklı ihtar kurumunun TBK m.315’teki temerrüt nedeniyle tahliyeden en önemli farklarından biri budur.

Kira bedeli muaccel olduğu hâlde ödenmemiş ve kiraya veren bu nedenle haklı bir yazılı ihtarda bulunmuşsa, kiracının ihtardan sonra borcu ödemesi haklı ihtarın oluşmuş olmasını kural olarak ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kiracı aynı kira yılı içerisinde farklı kira borçları nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kira borçlarını sonradan ödemiş olsa dahi TBK m.352/2 kapsamında tahliye gündeme gelebilir.

Ancak ihtarın haklı olup olmadığı değerlendirilirken borcun ne zaman muaccel olduğu, ödemenin hangi tarihte yapıldığı ve bildirimin zamanlaması birlikte incelenmelidir.

İki Haklı İhtar Mutlaka Noterden mi Gönderilmelidir?

Hayır.

Kanun iki haklı yazılı ihtar aramaktadır.

Dolayısıyla ihtarın mutlaka noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değildir.

Noter ihtarı, özellikle bildirimin içeriğinin ve tarihinin ispatı açısından uygulamada tercih edilebilir.

Ayrıca kira alacağı nedeniyle başlatılan icra takibindeki ödeme emri de şartlarının bulunması hâlinde iki haklı ihtar bakımından değerlendirmeye alınabilir.

Burada bildirimin adından çok, hangi kira alacağına ilişkin olduğu, ne zaman gönderildiği ve hukuken haklı olup olmadığı önemlidir.

İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

İki haklı ihtarın oluşması kiraya verene hemen tahliye davası açma hakkı vermez.

Kanunda öngörülen ilgili sürenin tamamlanması gerekir.

Kiraya veren, TBK m.352/2’deki şartların oluşması hâlinde kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.

Bu süre son derece önemlidir.

Ayrıca dava yoluna başvurulacaksa dava şartı arabuluculuk hükümleri de göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Bu nedenle TBK m.315 veya TBK m.352/2 kapsamında tahliye davası açılacaksa, kural olarak öncelikle arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Bunun önemli bir istisnası bulunmaktadır:

Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı arabuluculuk kapsamının dışındadır.

Dolayısıyla İİK kapsamında tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması ile doğrudan tahliye davası açılması, arabuluculuk bakımından aynı şekilde değerlendirilmez.

Ayrıca arabuluculuk sürecinin hak düşürücü sürelere etkisi bulunduğundan, özellikle bir aylık dava açma sürelerinin hesaplanmasında bu husus dikkate alınmalıdır.

Üç Tahliye Yolu Arasındaki Temel Fark Nedir?

TBK m.315 – Temerrüt nedeniyle tahliye

Kiracıya yazılı bildirimle en az 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracı bu sürede borcu tamamen ödemezse fesih ve tahliye gündeme gelebilir.

İİK m.269 ve devamı – Tahliye talepli icra takibi

Kira alacağının tahsili ile tahliye aynı takip kapsamında istenebilir. Kiracının itiraz edip etmemesine göre sonraki hukuki süreç değişir.

TBK m.352/2 – İki haklı ihtar

Özellikle kira bedellerini sürekli gecikmeli ödeyen kiracılar bakımından önemlidir. Farklı muaccel kira borçları nedeniyle iki haklı yazılı ihtarın oluşması ve kanundaki diğer şartların gerçekleşmesi gerekir.

Kısmi Ödeme Yapılırsa Tahliye Engellenir mi?

Kiracının kira borcunun yalnızca bir kısmını ödemesi, kural olarak borcun tamamının ifa edildiği anlamına gelmez.

TBK m.315 kapsamında kiracıya verilen süre içerisinde ihtara konu muaccel borcun tamamının ödenip ödenmediği önemlidir.

Eksik ödeme yapılmışsa kalan borç bakımından temerrüdün devam edip etmediği somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Bununla birlikte ödeme açıklaması, mahsup, önceki dönem borçları, yan giderler ve taraflar arasındaki hesap ilişkisi nedeniyle hangi borcun ne ölçüde ödendiği uygulamada ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir.

Aidat veya Yan Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Sebebi Olabilir mi?

TBK m.315 yalnızca kira bedelinden söz etmemektedir; kiracının yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmemesi de düzenleme kapsamında yer almaktadır.

Ancak her aidat veya ortak gider borcunun otomatik olarak kiraya verene tahliye hakkı verdiği söylenemez.

Öncelikle söz konusu giderden kimin sorumlu olduğu, kira sözleşmesinin hükümleri ve ilgili mevzuat değerlendirilmelidir.

Kiracının hukuken ödemekle yükümlü olduğu bir yan giderin muaccel olmasına rağmen ödenmemesi durumunda TBK m.315 kapsamında temerrüt hükümleri gündeme gelebilir.

Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Tahliye İstenebilir mi?

Kira sözleşmesinin mutlaka yazılı şekilde yapılması gerekmez.

Dolayısıyla yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması, kira ilişkisinden kaynaklanan hakların hiçbir şekilde ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez.

Ancak sözlü kira ilişkilerinde;

  • kira ilişkisinin varlığı,
  • kira bedelinin miktarı,
  • ödeme günü,
  • kira başlangıç tarihi ve
  • diğer sözleşme koşulları

konusunda ispat sorunları ortaya çıkabilir.

Banka transferleri, yazışmalar ve diğer deliller somut olayda önem kazanabilir.

Ancak hangi hususun hangi delille ispatlanabileceği, HMK’daki ispat ve senetle ispat kuralları da dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle “tanık varsa her türlü kira ilişkisi ve kira miktarı ispatlanabilir” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.

Ev Sahibi Kira Ödenmediği İçin Kilidi Değiştirebilir mi?

Hayır.

Kiracının aylarca kira bedelini ödememiş olması dahi kiraya verene kendi imkânlarıyla tahliye gerçekleştirme yetkisi vermez.

Kiraya veren;

  • kapının kilidini değiştiremez,
  • kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz,
  • kiracının taşınmaza girişini engelleyemez,
  • tahliyeyi sağlamak amacıyla elektrik veya suyu kestiremez.

Bu tür fiilî müdahaleler somut olayın özelliklerine göre hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Tahliye, kiracının rızası bulunmadığı takdirde kanuni icra veya dava yollarıyla gerçekleştirilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı bir aylık kirayı ödemezse tahliye edilebilir mi?

Şartları bulunuyorsa tek bir muaccel kira borcu dahi TBK m.315 kapsamında temerrüt sürecinin başlatılmasına yeterli olabilir.

Ancak kiracı doğrudan tahliye edilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı bildirimle en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir.

Kiracı 30 gün içerisinde borcunu öderse ne olur?

TBK m.315 kapsamında verilen sürede borcun tamamı ödenirse, o temerrüde dayanılarak tahliye gerçekleştirilemez.

Ancak ödeme gecikmesinin iki haklı ihtar bakımından sonuç doğurup doğurmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

İcra takibinde 7 gün mü, 30 gün mü süre vardır?

Her ikisi de vardır ancak amaçları farklıdır.

Kiracının ödeme emrine itiraz süresi kural olarak 7 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira borcunu ödeme süresi ise 30 gündür.

Kiracı icra takibine itiraz etmez ve borcu da ödemezse otomatik olarak tahliye edilir mi?

Hayır.

Kiraya verenin kanuni sürecin devamında icra mahkemesinden tahliye talep etmesi gerekir.

İki haklı ihtar için borcun iki kez hiç ödenmemesi mi gerekir?

Hayır.

Kiracının farklı muaccel kira borçlarını zamanında ödemeyerek iki haklı yazılı ihtara sebep olması önemlidir. Borcun ihtardan sonra ödenmesi, şartları varsa haklı ihtarın oluşmasını ortadan kaldırmayabilir.

İki haklı ihtar aynı ayın kirası için oluşturulabilir mi?

Kural olarak hayır.

İki haklı ihtarın farklı muaccel kira borçlarına ilişkin olması gerekir. Aynı kira borcu için birden fazla ihtar gönderilmesi iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz.

İhtar mutlaka noterden mi gönderilmelidir?

Hayır.

Kanunun aradığı temel şart yazılılıktır. Ancak noter ihtarı, bildirimin içeriği ve tarihinin ispatı bakımından tercih edilebilir.

Yazılı kira sözleşmesi yoksa icra takibi veya tahliye mümkün müdür?

Yazılı kira sözleşmesinin bulunmaması tek başına buna engel değildir. Ancak kira ilişkisinin şartlarının ispatı bakımından önemli sorunlar ortaya çıkabilir.

Sonuç: Kira Borcunda Doğru Tahliye Yolunun Seçilmesi Önemlidir

Kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından ciddi bir sözleşme ihlalidir. Ancak bu durum kiraya verene kiracıyı kendiliğinden taşınmazdan çıkarma hakkı vermez.

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde temel olarak;

TBK m.315 kapsamında temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye,

İİK m.269 ve devamı kapsamında kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi

ve

TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye

yolları gündeme gelebilir.

Bu yolların her birinin şartları ve süreleri farklıdır.

Özellikle 30 günlük ödeme süresi, 7 günlük icra itiraz süresi, iki haklı ihtarın hangi kira dönemlerinde oluştuğu, dava açma süreleri ve dava şartı arabuluculuk hükümleri sürecin sonucunu doğrudan etkileyebilir.

Bu nedenle kira borcu nedeniyle tahliye sürecinde yalnızca “Kiracı borcunu ödemedi.” tespitiyle hareket edilmemeli; borcun hangi döneme ait olduğu, ne zaman muaccel olduğu, ödeme ve tebliğ tarihleri, daha önce yapılan ihtarlar ve izlenecek hukuki yol birlikte değerlendirilmelidir.

İşbu paylaşım yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, hukuki danışmanlık veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin yönlendirme niteliği taşımamaktadır. Paylaşımda yer verilen açıklamalar, her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, tek başına hukuki işlem veya karar dayanağı olarak değerlendirilmemelidir.

Mevzuat, yargı kararları ve uygulamalar zaman içerisinde değişiklik gösterebileceği gibi, benzer görünen hukuki uyuşmazlıklarda dahi olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına, somut olayın tüm bilgi ve belgeleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Bu paylaşımın amacı hukuki konularda genel farkındalık oluşturmak ve kamuoyunu bilgilendirmektir.