Bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından birlikte sahiplenilmesi, özellikle miras kalan ev, arsa ve tarlalarda önemli uyuşmazlıklara yol açabilir. Paydaşlardan biri satmak isterken diğerinin istememesi, taşınmazın kim tarafından kullanılacağı veya kira gelirinin nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşmazlık çıkması ortaklığın sürdürülemez hâle gelmesine neden olabilir.

Türk Medeni Kanunu, kural olarak hiçbir paydaşı süresiz biçimde ortaklıkta kalmaya zorlamaz. Tarafların anlaşarak paylaşım yapamadığı hâllerde ortaklığın giderilmesi davası, eski adıyla izale-i şüyu davası gündeme gelir. 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ise miras yoluyla edinilen bazı taşınmazların satışında önemli bir yenilik getirmiştir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

TMK m.698 ve devamında paydaşların paylaşma hakkı düzenlenmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirmeyi amaçlayan bir davadır.

Dava yalnız taşınmazlar için değil, şartları varsa taşınır mallar bakımından da gündeme gelebilir. Uygulamada ise en sık miras kalan taşınmazlarda ve paylı mülkiyete konu gayrimenkullerde görülür.

Kimler Dava Açabilir?

Paydaşlardan veya ortaklardan her biri kural olarak tek başına ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Diğer paydaşların dava açılmasına onay vermesi gerekmez.Bununla birlikte ortaklığın tüm taraflarının yargılamada yer alması gerekir. Davacı dışında kalan paydaşların davalı gösterilmesi, vefat eden paydaş varsa mirasçılarının tespit edilip davaya dahil edilmesi önemlidir. Eksik taraf teşkili dava sürecini uzatabilir; mahkeme çoğu durumda taraf teşkilini tamamlatır.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.Bu nedenle doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusunun tamamlanması gerekir. Arabuluculukta tüm tarafların katılımıyla aynen paylaşım, satış, pay devri veya taşınmazın belirli bir paydaşta kalması gibi daha esnek çözümler üretilebilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi önem taşır.

Birden fazla taşınmazın farklı yargı çevrelerinde bulunması veya dava konusunun taşınır malları da içermesi hâlinde yetki ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklık Aynen Taksim Yoluyla Nasıl Giderilir?

TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya satış bedelinin paylaşılması suretiyle gerçekleştirilebilir. Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmeye elverişli olması hâlinde aynen taksim öncelikle değerlendirilir.

Aynen taksim için yalnızca geometrik olarak bölünebilme yeterli değildir. İmar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü, tarım arazilerindeki bölünme sınırlamaları, oluşacak parçaların değerleri ve kullanım imkânları birlikte incelenir. Paylar arasında değer farkı oluşursa para eklenmesi yoluyla denkleştirme gündeme gelebilir.

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi

Mal aynen bölünemiyorsa veya bölünme önemli değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Mahkeme satış kararı verir; satış işlemleri kesinleşmeden sonra satış memurluğu tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Satıştan elde edilen net bedel, paylı mülkiyette pay oranlarına; miras ortaklığında ise ilgili miras paylarına göre dağıtılır. Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, intifa gibi hakların satışa ve bedele etkisi ayrıca değerlendirilir.

31 Temmuz 2026 Değişikliği: İlk Artırma Mirasçılar Arasında

7589 sayılı Kanunla İcra ve İflas Kanunu m.114’e önemli bir kural eklenmiştir. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.

Bu özel birinci artırma usulü bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırma genel kurallar çerçevesinde üçüncü kişilerin katılımına da açılabilir.

Düzenleme, 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Geçiş hükümleri nedeniyle yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle derdest dosyalarda yalnız dava veya karar tarihine değil, artırma ilanının tarihine de bakılmalıdır.

Satış Sadece Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?

2026 değişikliğinden önce genel kural, satışın herkese açık artırmayla yapılması; yalnızca tüm paydaşların rızası varsa satışın paydaşlar arasında gerçekleştirilmesiydi. Yeni düzenleme yalnızca tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişi malik bulunmadığı taşınmazlar için özel bir ilk artırma sistemi getirmiştir.

Dolayısıyla her ortaklığın giderilmesi dosyasında “ilk satış sadece ortaklar arasında yapılır” şeklinde genel bir kural yoktur. Taşınmazın mülkiyet yapısı mutlaka kontrol edilmelidir.

Miras Bırakan Paylaşmayı Yasaklayabilir mi?

TMK m.698 uyarınca paylaşma isteme hakkı bazı hâllerde sınırlandırılabilir. Hukuki işlem gereğince paylaşmayı isteme hakkının en çok on yıllık süreyle sınırlandırılması mümkündür. Taşınmazlarda böyle bir sözleşmenin resmi şekle tabi olması ve tapu kütüğüne şerh verilebilmesi önemlidir.

Miras hukukunda mirasbırakanın paylaşmaya ilişkin tasarruflarının etkisi de ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle “mirasbırakan yasakladıysa tek bir mirasçının itirazıyla hiçbir şekilde paylaşım olmaz” şeklindeki mutlak ifade doğru değildir; yasağın süresi, niteliği ve haklı sebep hükümleri birlikte incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Önalım Hakkı Uygulanır mı?

Paydaşların yasal önalım hakkı, bir paydaşın payını üçüncü kişiye iradi satışla devretmesi hâlinde gündeme gelir. Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan cebri/açık artırma satışı farklı niteliktedir.

Bu nedenle ortaklığın giderilmesi satışında klasik yasal önalım hakkının otomatik olarak kullanılacağı düşünülmemelidir. 2026’da mirasçılara getirilen ilk artırma önceliği de yasal önalım hakkından farklı bir kurumdur.

Dava Ne Kadar Sürer?

Dava süresi taraf sayısı, tebligatlar, tapu kayıtları, mirasçılık belgeleri, bilirkişi ve keşif işlemleri, imar araştırmaları ve kanun yolu başvurularına göre değişir. Satış kararı verilmesi hâlinde dava sonrasındaki satış aşaması da ayrıca zaman alır. Bu nedenle yalnız mahkeme kararının verilmesi değil, kararın kesinleşmesi ve satışın tamamlanması toplam süre bakımından dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Tek bir mirasçı ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi? Evet, kural olarak açabilir; ancak diğer tüm ortakların davada taraf olması gerekir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu? Evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartıdır.

Taşınmaz her zaman satılır mı? Hayır. Aynen taksim mümkünse bu yol değerlendirilir.

2026’da her ortaklığın giderilmesi satışının ilk ihalesi sadece paydaşlar arasında mı? Hayır. Yeni kural, tüm maliklerin miras yoluyla malik olduğu ve üçüncü kişi malik bulunmadığı taşınmazlarla sınırlıdır.

İlk mirasçılar arası artırmada satış olmazsa ne olur? Bir defalık özel usulden sonra genel açık artırma sistemi uygulanır.

Satış bedeli nasıl paylaşılır? Giderler ve taşınmaz üzerindeki haklar dikkate alındıktan sonra pay veya miras oranlarına göre dağıtım yapılır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan teknik bir tasfiye yoludur. Dava açmadan önce tarafların doğru tespit edilmesi, zorunlu arabuluculuğun tamamlanması ve aynen taksimin mümkün olup olmadığının değerlendirilmesi önem taşır.

31 Temmuz 2026 tarihli değişiklik özellikle yalnız mirasçılara ait taşınmazların satışında önemli bir yenilik getirmiştir. Devam eden dosyalarda artırma ilanının tarihi ve taşınmazdaki malik yapısı yeni kuralın uygulanıp uygulanmayacağını belirler.

Hukuki Dayanak ve Güncellik Notu

Başlıca hukuki dayanaklar: 4721 sayılı TMK m.698-699; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; 7589 sayılı Kanunla değişik İİK m.114 (RG 31.07.2026, 33326).

Hukuki Bilgilendirme

İşbu paylaşım yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş, hukuki danışmanlık veya somut bir uyuşmazlığa ilişkin yönlendirme niteliği taşımamaktadır. Paylaşımda yer verilen açıklamalar, her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, tek başına hukuki işlem veya karar dayanağı olarak değerlendirilmemelidir.

Mevzuat, yargı kararları ve uygulamalar zaman içerisinde değişiklik gösterebileceği gibi, benzer görünen hukuki uyuşmazlıklarda dahi olayın özelliklerine göre farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması adına, somut olayın tüm bilgi ve belgeleriyle birlikte ayrıca değerlendirilmesi ve gerektiğinde profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Bu paylaşımın amacı hukuki konularda genel farkındalık oluşturmak ve kamuoyunu bilgilendirmektir.