Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık olarak kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye kira sözleşmesi denilmektedir. Kira sözleşmeleri sözlü olarak yapılabildiği gibi yazılı olarak da yapılabilmektedir.

Devam eden yıllarda tarafların kira bedeli üzerinde anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”(TBK 344/1)

Kira sözleşmesinde devam eden yıllara ilişkin kira artış hususunda herhangi bir madde bulunmaması durumunda ise kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira tespit davası ise; kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebi ile açılan davadır.

TBK 344/1. Maddesinde belirtildiği üzere kira bedeline anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla artış yapılabilmektedir. Kira tespit davaları ise, Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini sağlayacak davadır.

Kira tespit davasının açılabilmesi için, kira sözleşmesinin 5 yılı aşkın süredir devam ediyor olması gerekmektedir. İlgili kanun Maddesini incelediğimizde ise;

Türk Borçlar Kanunu 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”

Türk Borçlar Kanunu 344/4 Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Kira Tespit Kararı sonrası doğan alacağımı faizi ile birlikte mi alacağım? 

Kira tespit davalarının açıldıktan sonra mahkemenin sonuçlanması ve mahkeme tarafından verilecek kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Bu kesinleşme ile birlikte alacağa herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın faiz yürütülebilmektedir.

Kira parasının tespitine ilişkin mahkeme kararı ile belirgin hale gelen kira farkı alacağına, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın, kira tespit kararının kesinleştiği tarihten faiz yürütülmesi gerekir İBK 1994/2 E 1995/2 K 24.11.1995

01.09.2023 tarihi itibari ile kira tespit davalarında arabuluculuk şartı getirilmiştir, kanunun istediği diğer zorunlu unsurları yerine getirdikten sonra dava açmadan mutlaka arabuluculuk işlemlerinin de tamamlanması, arabuluculuk işlemlerinin sonucunda uzlaşılamaması durumunda dava açılması gerekmektedir. Aksi durumda ise açılan davanın usul yönünden mahkeme tarafından reddi gerekmektedir. Bu sebeple dava açılmadan önce avukatınızdan bilgi almanızı öneririz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde davanın ne zaman ve nasıl açılacağı belirtilmiştir.

Buna göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir, Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Kira artış oranları sözleşmede belirli ise dava açmak için herhangi bir ihtar veya yazılı bildirime gerek bulunmamaktadır. Kiraya veren yeni kira döneminin sonuna kadar, kira bedelinin başından itibaren geçerli olacak şekilde kira bedelinin tespitini talep edebilir. Fakat sözleşmede kira artış oranı belirtilmemiş ise, kira tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.

Kira tespit davası açılırken, talep edilecek kira bedelinin belirli olması gerekmektedir. Kiraya veren kiracıdan iş bu dava ile talep ettiği kira bedelini belirtmesi gerekmektedir. Mahkemeye başvuru aşamasında belirtilen rakam üzerinden harç alınmaktadır.

Mahkemeye başvuru harçlarının hesaplanması ise, 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır.  (Y.3 H.D.-K.2019/6072) Özetle, talep edilen kira bedeli ile mevcut kira arasındaki fark üzerinden harçların mahkemeye yatırılması gerekmektedir.

Arabuluculuk işlemlerinin tamamlanmasından sonra açılacak kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh hukuk Mahkemeleri olup yetki yönünden ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilendirilmiştir.

Mahkeme davanın açılması ile birlikte taraflardan delillerini sunmalarını talep eder. Bu aşamada mahkemeye sunulacak deliller oldukça önemlidir. Emsal kira belirlenirken sunulacak deliller konusunda avukatınızdan bilgi almayı unutmayınız.

Mahkeme kira bedelini belirleme yöntemlerinde taşınmazın durumuna, emsallerine, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını göz önünde bulundurarak karar verir. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2017/6-2792 K. 2021/267

Kira tespit davalarında; Hakim tarafından kira bedeli tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada, benzer ve yakın yerlerdeki taşınmazlar için mevcut kira bedelleri araştırılır, taraflar arasında sunulan deliller ile birlikte değerlendirilerek, kiralananın emsal kiralara göre kira miktarı belirlenir. Burada dikkat edilmesi gereken ise, mahkeme tarafından kira miktarı belirlenirken, kiracının mevcut kiracı olduğu gözetilerek, kiralananın yeni belirlenecek kira bedelinde hakkaniyet indirimi yapılmasıdır. Mahkeme kira bedelini belirlerken hakkaniyet indirimini uygular ve taşınmazın yeni kira bedelini tespit eder. Bu bedelin talep edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.

Kira Tespit Davasında verilen karar kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Kira tespit davalarında verilen kararlar kesinleşmeden icraya konu edilemez.

Kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçtikten sonra tarafların uzlaşarak yeni bir kira bedeli belirlemesi durumunun 5 yıllık süreye etkisi nedir ?

Taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kira bedelinde uzlaşılması, bu uzlaşmada belirtilen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmaması durumunda, uzlaşma üzerinden (yenileme Sözleşmesi) 5 yıl geçmemiş olsa bile kira tespiti talep edilebilir. Burada unutulmaması gereken sözleşmenin başlangıç tarihi üzerinden 5 yıl geçmiş olmasıdır. Örneğin, Sözleşme başlangıç süresini 5 yıl geçmiş fakat 3. Yılında taraflar bir yenile sözleşmesi ile (sözlü veya yazılı) yeni kira bedelini belirlemiş iseler yeni belirlenen kira bedeli o dönemin emsal ve rayiçlerine uygun değil ise yenileme sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesini beklemeksizin kira tespit davası açılabilir. Emsallerine ve rayiçlerine uygun ise yenileme sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmesi ile birlikte kira tespit talebinde bulunulabilir.

Kira yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmesinden itibaren 5 yıl geçmemiş olsa da kira bedelinin tespiti talep edilebilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 2017/5411 E., 2018/11236 K.)

Yenilenen sözleşmede kira bedeli emsallere uygun değilse yeni sözleşme imzasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmeye göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. 6 HD 2015/5957 E 2016/478 K

Kiracı mevcut kiraları ödemez ise veya düzenli artışlarını yapmaz ise Ne Yapılır?

Kiracı Mevcut kira döneminde kiralarını ödemez veya kira sözleşmesinin geçerli olduğu yıllarda düzenli artışlarını yapmamış ise, Türk Borçlar Kanunu Madde 315 gereği icra takibi yapılabilir. İcra Takibi yapılır iken arabulucuya tabi değildir. Kiracı 30 gün içerisinde kira farklarını veya kira bedellerini ödememesi durumunda, kiracı tahliye edilebilir.

Kiracının Kiralarını ödememesi durumunda, temerrüde düşürebilmek için ihtar çekilmesi halinde ise açılacak davalar zorunlu arabuluculuğa tabi olup 30 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.

Kiracının artış şartını sözleşmeye uygun yapmadan kiralarını ödemesi, kiraya verenin ise herhangi bir ihtirazı kayıt koymaksızın kabul etmesi durumunda, kiraya veren kira farklarını talep edebilir mi?

Evet. Kiraya veren herhangi bir ihtirazı kayıt koymaksızın kira paralarını alması, kiracının ödediği miktarda artış şartı uygulanmadan kiranın belirlendiği hususunda bir anlaşma olduğunu göstermez. Bu sebeple kiraya veren kira farklarını zamanaşımına uğramamak kaydı ile kiracısından talep edebilecektir.

“Kiraya verenin artış şartı uygulanmadan ödenen kira paralarını ihtirazi kayıt koymadan alması, kira parasının kiracının ödediği miktarda belirlendiği konusunda bir anlaşmanın varlığını göstermez. Yargıtay 3. HD. 2017/4763 E. 2018/13351 K”

Kira Tespit Davasının açılmış olması, tahliye davasına engel teşkil eder mi? Veya Kira Tespit davasının mevcudiyeti, tahliye davasında kiraya verenin samimi olmadığını gösterir mi?

Hayır teşkil etmez ve göstermez. Kiraya veren tahliye davası ile birlikte veya aynı zamanda kira tespit davasını açabilir. Mevcut tahliye davası kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Kira ilişkisinin sonlanması için kiracının kiralananı tam ve eksiksiz eklentileri ve ekleri ile birlikte kiraya verene teslim etmesi gerekmektedir. Bu sebeple teslim gününe kadar kira sözleşmesi devam etmekte olup kiraya veren her zaman devam eden kira sözleşmesi için kira tespit talebinde bulunabilir.

Davacının, kira parasının tespitini istemiş olması, açılan tahliye davasında ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına delil teşkil etmez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2006/1602, Karar No:2006/3434

Tahliye Davası, tek bir sebebe mi dayanmak zorundadır? Birden fazla sebebe Dayanılabilir mi? Diğer sebepler nedeni ile herhangi bir yargılama gideri veya vekalet ücreti ödemek zorunda kalır mıyım?

Elbette ki hayır. Tahliye davaları dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bu sebeplerden bir kısmı sabit görülerek davanın kabulüne karar verilmesi halinde reddedilen sebeplerden dolayı ayrıca davalı yararına vekalet ücreti verilmez. (Y3.H :17/6614E-17/17142

Kira Sözleşmesinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart yazılabilir mi?

Kira sözleşmesinde kiracıya, kira bedelini ödemesi ve yan giderlere katlanması dışında bir yükümlülük verilemez. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı aleyhine herhangi bir cezai şart yükümlülüğü getirilemez. Bu hususta Türk Borçlar Kanunu’nun 346. Maddesinde açıkça düzenleme yapılmıştır.

Kira sözleşmesinde bir aylık kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin sözleşme hükümleri geçersizdir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/11424 E., 2021/11117 K.)

Kiracının kira bedelini ödememesi nedeni ile yapılan icra takibi, iki haklı nedenle tahliye davalarında, ihtar yerine geçer mi?

Kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesine dayanılarak, kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile başlatılan icra takibinde, ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliğ edilmiş olması şartı ile ilk haklı ihtar yerine geçecektir.

Tahliye Davasının reddi halinde, taşınmazın tahliyesi bakımından iş bu dava kiracıyı temerrüde düşürür mü?

Tahliye davasının açılmış olması, kiracıya kiraya veren tarafından fesih iradesinin bildirilmiş olması nedeni ile ihtarname yerini tutacaktır.

Vakitsiz açılmış tahliye davası reddedilse bile bu dava, kiraya verenin sözleşmeyi fesih iradesini açıklamış olmasından dolayı, sözleşme sona ermeden önce yapılmış bir ihtarname yerini tutar” (H. TANDOĞAN, Borçlar Hk Öz. Borç İlişkileri, 4.Tıpkı Basım, İst 2008, s. 264)

Taşınmazın ihtiyaç nedeni ile tahliyesi halinde yeniden kiralama yasağından doğan tazminat hakkının talebi hangi koşullarda geçerlilik taşır?

Kiracının, taşınmazı mal sahibine teslim ettikten sonra, yeniden kiralama yasağı nedeni ile kiracıdan tazminat talep edebilmesi için, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmış olması, davanın sonuçlanarak kiracının icra marifeti ile tahliye edilmiş olması gerekmektedir.

İhtiyaç sebebiyle tahliyede mülk sahibinin evi 3 sene boyunca başkasına kiralaması halinde, kiracının tazminat hakkının doğabilmesi için taşınmazın bir yargı kararı ve icra marifetiyle tahliye etmiş olması gerekir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi; 2017/4956 E., 2019/871 K.)

Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından boş olarak verilmesi halinde, sonradan doldurulduğuna ilişkin iddia da bulunabilir mi ?

Kiracı boş olarak dolduğunu iddia ederek tahliye taahhütnamesinin geçersiz olarak itiraz etmesi, kiracı lehine herhangi bir sonuç doğurmayacaktır. Kiracının boş belgeye imza atması yargıtay içtihatlarınca belgeyi peşinen kabul etmiş olduğunu göstermektedir.

Kiracının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenmez. Belgeyi imzalayarak boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağı, peşinen kabul edilmiş sayılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas No: 2009/12238, Karar No: 2010/2452

Kiracıdan Tahliye Taahhütnamesi alınması durumunda, tahliye taahhütnamesinin doldurulduğu zaman bakımından ispat yükü kime aittir?

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. İspat yükü ters çevrilerek kiraya verenin duruşma sırasındaki isticvabına dayanarak davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. HGK 2021/1108 Karar

Geçerli Bir tahliye Taahhütnamesi için;

  • Tahliye Taahhütnamesinin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir.
  • Tahliye Taahhütnamesinin taşınmazın kiracıya tesliminden sonra yapışmış ve imzalanmış olması gerekmektedir.
  • Tahliye Taahhütnamesinin bizzat kiracının kendisi tarafından verilmesi gerekmektedir.
  • Tahliye Taahhütnamesinde tahliye tarihinin net bir biçimde ifade edilmesi gerekmektedir.
  • Kiracının tahliye taahhütnamesi uyarında belirtilen sürede kiralananı boşaltarak teslim etmemesi durumunda bir ay içerisinde icraya başvuru yapmak veya dava açmak sureti ile tahliyesini talep etmek gerekmektedir

Kiracının kiralananı tesliminden sonra taşınmazın yıpranması nedeni ile kiracıyı sorumlu tutulabilir mi?

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanımın getirdiği yıpranma ve eskimelerden sorumlu tutulamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2020/3-361, Karar No: 2022/787

Kiradan kaynaklı hor kullanım tazminatı istemleri yönünden kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının tazminattan düşülmesi gerekir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2022/5341 E. 2022/7166 K.

İhtiyaç nedeniyle Tahliye davasında aranılan şartlar nelerdir?

İhtiyaç nedeni ile tahliye davalarında ihtiyacın samimi olması ve bu ihtiyacın davanın sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede, aynı il içinde kirada oturmak ve başka oturulabilecek bir gayrimenkule sahip olmamak; ihtiyacın samimi, zorunlu ve daimi olması gerekir. İstanbul BAM. 36. HD, Esas No: 2018/1382, Karar No: 2020/1660

İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davasında ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun süreye bağlı olan ihtiyaç, tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas No: 2017/1540, Karar No: 2021/878

Kira sözleşmesi uyarından döviz cinsinden ödenen depozito, kira sözleşmesinin sonunda hangi para cinsinden iade edilir?

Taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde, kiracı tarafından kiraya verene ödenen depozitonun, döviz cinsinden ödenmesi durumunda, kira sözleşmesinin sonunda kiracıya döviz cinsinden ödenmesi gerekmektedir.

Kira sözleşmesi uyarınca döviz cinsinden ödenen depozito, kiracı tarafından TL olarak talep edilmediği sürece, döviz cinsinden iade edilmelidir. İcra takibinde harca esas değerin belirlenmesi için TL olarak gösterilmesi, sonucu değiştirmez. Yargıtay 3. HD 2022/2215 E. 2022/4920 K.

Kira Sözleşmesinde Kefilin, devam eden yıllarda da sorumluluğu devam etmekte midir?

Hayır. Kira sözleşmesinde kefilin, kira sözleşmesindeki sorumluluğunun açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Aksine bir düzenleme olmadıkça kefil, kira sözleşmesinin devam eden yıllarında kira parasından sorumlu değildir.

Kira sözleşmesinde uzayan dönem için kefilin sorumlu olduğu süre ve kefalet miktarı açıkça kararlaştırılmamış olması hâlinde kefil, yenilenen döneme ait kira parasından sorumlu değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, Esas No: 2018/9388, Karar No: 2018/12781

 

Bu web sitesinde yer alan yazılar hukuki bilgilendirme amaçlıdır; reklam, iş sağlama veya ticari amaç gütmemektedir. Hukuka aykırı şekilde danışma hizmetlerine aracılık etmemektedir. Sitede yer alan makalelerin tüm hakları saklı olup izinsiz olarak kopyalanması, çoğaltılması ve kullanılması halinde yasal yollara başvurulacaktır.