Kira sözleşmesinin ihtiyaç sebebiyle feshi ve kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde düzenlenmiş olmakla hüküm “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklindedir.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kiraya veren, kendisinin, eşinin, çocuklarının, torunlarının, anne babasının, büyükanne ve büyükbabasının ihtiyacını öne sürerek kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini mahkemeden talep etme hakkına sahiptir.

Peki kişinin evlilik dışı çocuğu ve evlatlığı için de TBK 350. maddeye dayanması mümkün müdür?

Evet, kiraya veren evlilik dışı çocuğu ve evlat edindiği çocuğunun ihtiyacına dayanarak da  kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini talep edebilecektir.

Kanun maddesinde “kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” şeklinde ifade edilen kişiler kimdir?

Kiraya veren, kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. Anılı kişilerin kim olduğunu anlamak için bu defa TMK 364. madde yol gösterici olmaktadır.  Madde “Herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyu ve altsoyu ile kardeşlerine nafaka vermekle yükümlüdür. Kardeşlerin nafaka yükümlülükleri, refah içinde bulunmalarına bağlıdır. Eş ile ana ve babanın bakım borçlarına ilişkin hükümler saklıdır.” şeklinde olmakla TBK 350. Madde için kardeşlerin de dahil edilmesi gerektiğini düşündürmektedir. Keza Yargıtay kararlarında da kardeşlerin ihtiyacına dayanılarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması kabul edildiği görülmektedir.

İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ile tahliye davası ne zaman açılmalıdır?

Türk Hukukunda sürelere dikkat etmek hak kaybına uğramamak için oldukça önem arz etmektedir. O nedenle ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açılması için de süreye riayet etmek usul açısından elzemdir.

İhtiyaç sebebiyle fesih ve tahliye davasını belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sonundan itibaren 1 aylık süre içinde açmak gerekmektedir. Sözleşmenin süresi dolduktan sonra TBK 347. maddeye göre kendiliğinden 1 yıl uzadığı durumlarda da yine sözleşme süresi sonunda 1 aylık süre içerisinde davanın açılması gerekmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise 6 aylık kira fesih sürelerine dikkat ederek dava açmak gerekmektedir. Örnek vermek gerekirse kiranın başlangıcından itibaren 6’şar aylık döneme ayrıldığında ikinci 6 aydan sonraki 1 ay içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Burada önemli olan husus kiracıya yine süresi içerisinde kira sözleşmesinin feshedileceği ve ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacağına ilişkin ihtar çekilmiş olmasıdır.

İhtiyaç sebebiyle fesih ve tahliye davası açabilmek için gerekli şartlar nelerdir?

TBK 350. maddesine dayanarak kira sözleşmesinin feshini ve kiralanandan tahliye talep edebilmek için kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Oldukça önem arz eden durum ihtiyacın dava açıldığı sırada ya da dava sırasında var olduğunun ya da kısa süre içerisinde ortaya çıkacağının ispat edilmesi gerekmektedir. Muhtemel ihtiyaçlar için dava açılamayacağını, dava açılsa da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesiyle reddedileceği bilinmelidir.

İhtiyaçlara örnek vermek gerekirse; kiraya verenin kendisi ya da çocuğunun evlenmesi, kiraya verenin başkasıyla yaşıyor olması ve ayrı eve çıkmak istemesi, kiraya verenin çocuğunun ayrı yaşamak istemesi, kiraya verenin kirada olması, kiraya verenin sağlık sorunları, kiraya verenin yurt dışından kesin dönüş yapması, yazlık ihtiyacı gibi dönemsel ihtiyacı sebep olarak gösterilebilir.

Somut delillerin davaya sunulması dava hakkında verilecek kararda oldukça önem arz etmektedir.

Kiraya verenin birden fazla taşınmazı varsa bu durumda ne yapılabilir?

Bazı durumlarda kiraya verenin birden fazla taşınmazı bulunabilir. Kiraya verene bu halde seçim hakkı tanınır. Ancak kiraya veren başkaca boş konutu varken kiracıya ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ve tahliyesini yöneltmesinin gerekçesini ikna edici şekilde öne sürerek ispatlaması gerekmektedir. Bu hususta davaya konu edilen kiralananın fiziki özellikleri, kiradaki konutun daha ekonomik olması gibi gerekçeler somut delillerle davaya konu edildiğinde davadaki haklılığı ispatlamak açısından önem arz etmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası ile aynı anda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir miyim?

Kira bedelinin tespiti davası için yasal koşullar oluşmuş ise süresi içerisinde kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası devam ederken İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshi ile tahliye talepli davanın açılmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Kiracı dava konusu taşınmazı tahliye edene dek kira bedelini, kira bedelinin tespiti davasında verilecek karar uyarınca ödenmeye devam edecektir.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açıldıktan sonra başkasına kiralama yasağı ne anlama gelmektedir?

İhtiyaç sebebiyle fesih ve tahliye davasında ihtiyacın samimi, gerçek ve devamlı olması gerektiğinden yola çıkarak kanun bu hususta kiraya verenin kötü niyetli olması haline karşılık kiracının da hakkını korumak adına bir düzenleme yapmıştır. Şöyle ki TBK 355. madde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.

Anılı kanun maddesinden; kiraya verenin ihtiyaç iddiasının gerçek olmadığı halde kiralananı tahliyeden itibaren haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı aksi halde kiracısına son kira bedeli esas alınarak 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu anlaşılmaktadır.

İhtiyaç sebebiyle fesih ve tahliye davasının davacı sıfatının doğru tayin edilmesinden, dava açılış süresi ile iddiaların ispatlanması, dava sonucunda verilecek kararın ne şekilde takip edileceği konusunda oldukça titizlikle takip gerektirdiğini hatırlatır başkaca sorularınız varsa hukuk büromuzla irtibata geçilmesi gerektiği bildiririz.

Kiracıyla yaşanan ödeme sorunları yasal açıdan oldukça önemlidir. Bu konuda detaylı bilgi almak isterseniz Kiracım Kirasını Ödemiyor Ne Yapmam Lazım? yazımıza göz atabilirsiniz.